Квартирант - це наймач житла: людина, яка за плату і на певний строк отримала квартиру (кімнату, будинок) для проживання від власника. Його права та обов'язки визначають глава 59 Цивільного кодексу України (найм (оренда) житла) і сам договір. Головне, що варто знати обом сторонам: квартирант отримує лише право користування житлом, а не право власності; власник зберігає квартиру, але не може заходити до неї без згоди мешканця і не може виселити його самовільно - тільки за домовленістю або через суд.

Хто такий квартирант за законом

У побуті кажуть «квартирант», «орендар», «наймач» - для житла це одна й та сама особа. Цивільний кодекс використовує пару термінів «наймодавець» (власник житла) і «наймач» (той, хто проживає за плату). Договір між ними називається договором найму (оренди) житла, і до нього застосовуються саме норми глави 59 ЦК, а не загальні правила про оренду майна.

Квартирантом може бути й особа, яка проживає разом із наймачем: у договорі мають бути вказані всі, хто житиме у квартирі, і ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (стаття 816 ЦК). Тимчасові гості такого права не мають: тимчасові мешканці не набувають самостійного права користування і повинні звільнити житло не пізніше семи днів після вимоги наймача або власника (стаття 818 ЦК).

Закон про оренду квартири: які норми Цивільного кодексу діють

Окремого «закону про квартирантів» не існує. Найм житла між фізичними особами регулюють статті 810-826 ЦК. Ключові правила:

Форма договору. Договір найму житла укладається у письмовій формі (стаття 811 ЦК). Нотаріальне посвідчення для звичайного найму не обов'язкове.
Строк. Сторони визначають його самі. Якщо строк у договорі не вказано, договір вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 ЦК). Мінімального строку закон не встановлює. Договір до одного року - короткостроковий найм: до нього не застосовуються правила про тимчасових мешканців, переважне право наймача та піднайм.
Плата. Розмір встановлює договір. Одностороння зміна плати не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом. Якщо строк оплати не визначено, платити треба щомісяця (стаття 820 ЦК).
Комунальні послуги. Наймач сплачує їх самостійно, якщо договором не встановлено інше (стаття 815 ЦК).
Ремонт. Поточний ремонт - обов'язок наймача, капітальний - наймодавця, якщо договір не перерозподіляє це інакше (стаття 819 ЦК).
Зміна власника. Якщо квартиру продали чи подарували, договір не припиняється: права та обов'язки наймодавця переходять до нового власника (стаття 814 ЦК).

Права квартиранта

Проживати у квартирі та користуватися майном, що обслуговує багатоквартирний будинок (стаття 812 ЦК).
Вимагати, щоб помешкання було придатним для постійного проживання - це вимога закону до предмета договору.
Не платити більше, ніж записано в договорі: підвищити плату в односторонньому порядку власник не може.
Мати переважне право на укладення договору на новий строк і на купівлю квартири, якщо власник вирішить її продати (стаття 822 ЦК). Якщо власник не попередив про відмову продовжувати договір щонайменше за три місяці до його закінчення, а наймач не виїхав, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий строк. Це правило не діє для короткострокового найму.
За згодою власника вселяти інших осіб для постійного проживання (стаття 817 ЦК) та, попередивши власника, дозволяти тимчасове проживання гостей (стаття 818 ЦК).
За згодою власника здавати частину або все житло у піднайм (стаття 823 ЦК) - тільки за договором строком від одного року.
Відмовитися від договору, якщо житло стало непридатним для проживання (стаття 825 ЦК).
Заперечувати проти переобладнання будинку, яке істотно змінює умови користування житлом (стаття 819 ЦК).

Обов'язки квартиранта

Використовувати житло лише для проживання, зберігати його і підтримувати в належному стані (стаття 815 ЦК).
Не робити перевлаштування чи реконструкцію без згоди власника. Встановити кондиціонер або замінити двері - теж тільки за погодженням.
Своєчасно платити за найм і за комунальні послуги.
Робити поточний ремонт: дрібні роботи, які підтримують стан квартири.
Відповідати перед власником за дії осіб, які проживають разом із ним (стаття 816 ЦК). Якщо наймачів кілька, їхні обов'язки солідарні.
Попередити власника письмово за три місяці, якщо вирішив з'їхати раніше строку (стаття 825 ЦК).

Права та обов'язки орендодавця

Власник має право отримувати плату у визначений строк, вимагати збереження житла, погоджувати або забороняти вселення інших осіб, перевлаштування і піднайм. Він зобов'язаний передати придатне для проживання помешкання, робити капітальний ремонт (якщо договір не каже інакше), не змінювати плату в односторонньому порядку і не заважати наймачеві користуватися житлом.

Чи має право орендодавець заходити в квартиру

Без згоди мешканця - ні. Конституція України гарантує кожному недоторканність житла (стаття 30), і це право належить тому, хто в житлі проживає, а не лише власнику. Тому «перевірка стану квартири» можлива за попередньою домовленістю і, як правило, у присутності наймача. Виняток - невідкладні випадки: рятування людей чи майна, наприклад при затопленні або пожежі. Щоб не сперечатися, у договорі варто прописати порядок доступу: як власник попереджає про візит, за скільки днів, чи може заходити за відсутності мешканця. Якщо власник заходить у квартиру попри заперечення, наймач має право викликати поліцію і вимагати припинення порушення.

Чи можуть квартиранти забрати квартиру або претендувати на неї

Ні. Договір найму дає лише право проживати у квартирі протягом строку договору. Право власності виникає з підстав, визначених законом, і ніхто не може бути протиправно його позбавлений (стаття 41 Конституції). Тривалість проживання не має значення: ні п'ять, ні двадцять років найму не роблять наймача співвласником.

Два поширені страхи власників теж безпідставні:

Реєстрація місця проживання («прописка»). Це облік, а не право на майно. Закон про декларування та реєстрацію місця проживання прямо встановлює: реєстрація не є підставою для набуття права володіння, користування чи розпорядження житлом. Зареєстрований у квартирі квартирант не набуває частки у власності, а власник не втрачає права продати чи подарувати житло.
Набувальна давність. Стаття 344 ЦК стосується особи, яка добросовісно володіє чужим майном як своїм. Наймач володіє квартирою за договором і знає, що власник - інша особа, тому загальний десятирічний строк до нього не застосовується. Єдиний теоретичний сценарій закладено у частині третій статті 344: якщо після закінчення строку договору власник не вимагає повернути житло, право власності за набувальною давністю може виникнути лише через п'ятнадцять років після спливу позовної давності і лише за рішенням суду. Власнику достатньо не забувати про свою квартиру: після закінчення строку вимагати її звільнення або переукладати договір.

Права квартирантів на житло без договору оренди

Усна домовленість про найм не є недійсною сама по собі: недодержання письмової форми тягне недійсність лише тоді, коли це прямо встановлено законом, а для найму житла такої норми немає (стаття 218 ЦК). Але та сама стаття забороняє суду ґрунтувати рішення на свідченнях свідків, якщо одна зі сторін заперечує факт договору чи його умови. Тобто без письмового договору і наймач, і власник опиняються у слабкій позиції:

наймачеві складно довести узгоджену суму, строк проживання і те, що він взагалі сплачував - у пригоді стануть банківські перекази з призначенням платежу, листування, розписки;
власнику складно стягнути борг за проживання чи відшкодування за пошкоджене майно, а ще він ризикує претензіями податкової служби.

Що не змінюється навіть без договору: власник не має права виселяти силою, змінювати замки або виносити речі мешканця. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду (стаття 47 Конституції). Якщо домовленості немає, а мешканець не виїжджає, шлях власника - письмова вимога звільнити квартиру, а далі позов до суду.

Як розірвати договір найму житла

З ініціативи квартиранта. Наймач має право у будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши власника за три місяці (стаття 825 ЦК). Якщо з'їхав без попередження, власник може вимагати плату за три місяці, але лише якщо доведе, що не зміг здати житло іншій особі на таких самих умовах. Без попередження можна відмовитися від договору, якщо житло стало непридатним для проживання.

З ініціативи власника. Тут закон захищає наймача: розірвати договір власник може за рішенням суду, якщо наймач не платив шість місяців (при короткостроковому наймі - понад два рази) або руйнує чи псує житло. У другому випадку суд може дати наймачеві до одного року на відновлення житла. Окрема підстава - договір найму частини будинку, частини квартири або кімнати: власник може розірвати його, якщо житло потрібне для проживання його самого і членів його сім'ї, попередивши наймача не пізніше ніж за два місяці. Ще одна підстава - використання житла не за призначенням або систематичне порушення прав сусідів після письмового попередження.

У разі розірвання договору наймач та особи, які з ним проживали, підлягають виселенню на підставі рішення суду без надання іншого житла (стаття 826 ЦК). Повернення застави (гарантійного платежу) Цивільний кодекс окремо не регулює - умови її повернення і підстави утримання варто детально прописати в договорі, інакше спір доведеться вирішувати за загальними правилами про зобов'язання.

Коли потрібен адвокат

Більшість конфліктів між квартирантом і власником виникає через договір, у якому не прописано порядок доступу до житла, повернення застави, підстави дострокового розірвання і відповідальність за пошкодження. Складання або перевірка договору оренди нерухомості до підписання коштує значно менше, ніж спір після. Якщо ж конфлікт уже виник - власник вимагає виселення, наймач не платить, застава не повертається або сторони по-різному читають умови - варто розібратися у спорі щодо оренди нерухомості з адвокатом до того, як справа дійде до суду.

Часті питання

Квартирант - це хто?

Це наймач житла - особа, яка за договором найму (оренди) отримала від власника квартиру чи будинок для проживання за плату на певний строк. У Цивільному кодексі такий мешканець називається наймачем, а власник - наймодавцем.

Чи можуть квартиранти претендувати на квартиру?

Ні. Договір найму дає лише право користування. Реєстрація місця проживання і тривалість найму не створюють права власності, а набувальна давність до особи, яка володіє житлом за договором, не застосовується.

Чи має право орендодавець заходити в квартиру без попередження?

Ні. Недоторканність житла гарантована Конституцією і поширюється на того, хто в ньому проживає. Візит можливий за попередньою домовленістю; виняток - невідкладні випадки, як-от затоплення чи пожежа.

Які права у квартирантів без договору оренди?

Усна домовленість дійсна, але умови не можна довести свідками - лише документами. Навіть без договору власник не може виселити мешканця силою: виселення проти волі особи можливе лише за рішенням суду.

На який строк укладається договір оренди квартири?

На строк, який визначили сторони. Якщо строк у договорі не вказано, він вважається укладеним на п'ять років. Договір до одного року є короткостроковим і має менше гарантій для наймача.

Найм житла: які права та обов'язки має квартирант?