Договір оренди нерухомості - складання і перевірка.
Складаємо договори оренди житлової і комерційної нерухомості, перевіряємо чужі проекти - з реєстрацією для угод на 3+ роки, гарантійними депозитами, дострокового припинення.
Послуга#10059
| Консультаційний - аналіз угоди і об'єкта - виявлення ризиків - стратегія: критичні умови, форма договору - розрахунок необхідності нотаріального посвідчення/реєстрації | 5 000 ₴ |
| Повний супровід - розробка договору і акта прийому-передачі - узгодження з контрагентом - координація з нотаріусом і супровід посвідчення (для 3+ років) - супровід державної реєстрації - не включає: нотаріальні послуги, державні збори | від 15 000 ₴ |
Про послугу
Договір оренди (найму) нерухомості регулюється Главою 58 ЦК (загальні правила) і Главою 59 ЦК (для житла). Для нежитлової нерухомості, що передається в оренду на 3+ роки, договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Договори оренди житла на короткий строк - без таких формальностей, але із власною специфікою.
Працюємо з орендодавцями і орендарями. На стороні орендодавця - захист об'єкта (депозит, штрафи, дострокове припинення, відповідальність за псування). На стороні орендаря - захист від раптового виселення, контроль за збільшенням орендної плати, гарантії використання об'єкта за призначенням.
Що отримуєте
Договір оренди, що враховує специфіку вашого об'єкта і захищає вашу сторону угоди. Усі критичні моменти прописано чітко: ціна, строк, депозит, порядок збільшення плати, права і обов'язки сторін, підстави і порядок дострокового припинення.
- Розробка договору з врахуванням типу нерухомості (житло, комерція, склад, виробництво)
- Узгодження ключових умов: ціна, строк, депозит, передача об'єкта
- Прописування підстав дострокового припинення сторонами
- Гарантії і відповідальність - за псування, прострочення сплати, неналежне використання
- Координація нотаріального посвідчення (для договорів 3+ років) і державної реєстрації
- Окремо - акт прийому-передачі з описом стану об'єкта (захист від спорів про псування)
Як це працює
Перший крок - тип об'єкта і строк. Це визначає форму договору. Для житла на короткий строк - проста письмова форма. Для нежитлової нерухомості на 3+ роки - нотаріальне посвідчення і реєстрація. Для державного/комунального майна - спеціальний порядок за ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».
Розробка договору враховує реальні ризики. Орендодавцю важливо: гарантійний депозит (зазвичай 1-3 місяці орендної плати), штрафи за прострочення, чіткі підстави виселення, відповідальність за псування майна. Орендарю важливо: фіксація плати на строк, обмеження одностороннього збільшення, гарантії використання об'єкта без втручання орендодавця, повернення депозиту у визначений строк.
Акт прийому-передачі - окремий критичний документ. У ньому фіксується стан об'єкта на момент передачі: меблі, техніка, ремонт, недоліки. Без акта майже неможливо у разі спору довести, чи саме орендар спричинив певне псування.
Коли це правильний вибір
Звертайтеся, якщо: здаєте або берете в оренду нерухомість і потрібен повноцінний договір, не шаблон; об'єкт цінний (комерція, дорогий об'єкт, велика площа) - ризики надто високі для шаблонів; угода на 3+ роки і потрібне нотаріальне посвідчення з реєстрацією; орендар - юрособа (бізнес-оренда); специфічні умови - суборенда, право на ремонт, можливість викупу.
Запишіться на консультацію - оцінимо вашу угоду і запропонуємо структуру договору.
Кому потрібна ця послуга
Орендодавці комерційної нерухомості
Здаєте офіси, склади, торгові площі бізнесу - потрібен договір з гарантіями, штрафами, чіткими підставами припинення.
Орендарі-бізнес
Берете в оренду під офіс, магазин, виробництво. Потрібна стабільність умов, захист від несподіваного виселення, фіксація плати.
Власники житла, що здають
Здаєте квартиру/будинок фізособам - потрібен договір із гарантійним депозитом, штрафами, актом прийому-передачі.
Як ми працюємо
- 01
Аналіз об'єкта і умов угоди
Тип нерухомості, строк, очікувана плата, особисті ризики, статус сторін. Визначаємо форму договору.
- 02
Розробка договору
Складаємо проект з врахуванням специфіки. Узгоджуємо з контрагентом, вносимо правки.
- 03
Акт прийому-передачі
Окремий документ з описом стану об'єкта - меблі, ремонт, техніка, недоліки. Фотофіксація. Захист від спорів про псування.
- 04
Нотаріальне посвідчення (для 3+ років)
Якщо договір на 3 і більше років - координація з нотаріусом, супровід посвідчення.
- 05
Державна реєстрація
Реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (для договорів, що підлягають реєстрації).
Що знадобиться від вас
- Паспорт і РНОКПП клієнта Копії
- Документи на нерухомість (від орендодавця) Право власності, технічний паспорт, поверховий план
- Витяг з Державного реєстру речових прав Свіжий
- Документи орендаря (для бізнес-оренди) Виписка з ЄДР, статут, рішення про укладення оренди
- Документи про сімейний статус орендодавця Згода чоловіка/дружини, якщо нерухомість у спільній власності
- Документи про вартість оренди в районі За потреби - для обґрунтування ринкової ціни (для держоренди)
- Довіреність на представництво Нотаріально посвідчена
Часті питання
01 Коли договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню?
За загальним правилом - для нежитлової нерухомості на 3 і більше років (ст. 793 ЦК); для договорів, що передбачають перехід права власності. Для звичайної оренди житла - проста письмова форма. Договори оренди державного/комунального майна - окремий порядок.
02 Що з гарантійним депозитом - яка його правова природа?
Депозит у договорі оренди - це забезпечувальний платіж. Зазвичай 1-3 місяці орендної плати. Повертається орендарю після закінчення оренди (мінус відрахування за неоплачені платежі і відшкодування псування, якщо доведено). Важливо у договорі чітко прописати порядок повернення і строки.
03 Чи можна піднімати орендну плату?
За загальним правилом - не частіше 1 разу на рік (ст. 762 ЦК), у договорі може бути інший порядок. Якщо орендар не згоден з підвищенням - має право вимагати дострокового припинення оренди. Тому індексацію плати слід прописувати чітко - наприклад, прив'язка до офіційного індексу інфляції.
04 Як виселити орендаря, який не платить?
Через суд за позовом про припинення договору і виселення (для бізнес-оренди - господарський суд; для житла - цивільний). Самовільне виселення (зміна замків, винесення речей) - кримінально каране. На договорному рівні захищаємось чіткими підставами припинення і штрафними санкціями.
05 Що з податками для орендодавця-фізособи?
ПДФО 18% + військовий збір з орендної плати. Орендар-юрособа утримує податок як податковий агент. Якщо орендар - фізособа, податок сплачує сам орендодавець через декларацію. Альтернатива - ФОП на спрощеній системі для регулярної оренди.
Маєте питання за цією послугою?
Партнер «Ваш Юрист» відповість на ваші питання впродовж робочого дня з оцінкою перспектив і вартості.