Попередній договір купівлі-продажу нерухомості і завдаток.
Складаємо попередній договір купівлі-продажу нерухомості (ст. 635 ЦК), договір про завдаток / задаток. Захищаємо сторону від зриву угоди і неповернення коштів.
Послуга#10061
| Консультаційний - аналіз ситуації - оцінка ризиків - стратегія: попередній договір, договір про завдаток, аванс | 3 000 ₴ |
| Повний супровід - розробка попереднього договору з умовами завдатку - узгодження з контрагентом - координація з нотаріусом і супровід посвідчення - не включає: нотаріальні послуги, спір про повернення завдатку (окрема послуга) | від 8 000 ₴ |
Про послугу
Попередній договір - це договір, у якому сторони зобов'язуються укласти основний договір у майбутньому (ст. 635 ЦК). Для нерухомості важлива деталь: попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладається у тій же формі, що й основний - тобто з обов'язковим нотаріальним посвідченням. Без цього договір вважається неукладеним, а завдаток - звичайною позикою (повертається без штрафу).
Завдаток (задаток) - грошова сума, яку одна сторона передає іншій як підтвердження зобов'язання і у рахунок майбутніх платежів (ст. 570 ЦК). Якщо угода зривається з вини покупця - завдаток залишається у продавця. Якщо з вини продавця - повертається у подвійному розмірі.
Що отримуєте
Юридично коректний попередній договір з нотаріальним посвідченням, який реально захищає сторону від зриву угоди. Чіткі правові наслідки внесеного завдатку. Стратегію на випадок, якщо одна зі сторін відмовиться від основного договору.
- Аналіз обставин і вибір правильного інструмента (попередній договір, договір про завдаток, аванс)
- Розробка попереднього договору з усіма необхідними умовами (предмет, ціна, строк, відповідальність)
- Окреме оформлення завдатку - або у складі попереднього договору, або окремим документом
- Координація нотаріального посвідчення
- Реєстрація заборони відчуження майна (за згодою продавця) на період до основної угоди
- За потреби - супровід виконання попереднього договору або стягнення завдатку у подвійному розмірі
Як це працює
Спочатку аналізуємо мету і обставини. Попередній договір потрібен, коли:
- Покупцю потрібен час на оформлення кредиту чи продаж власного майна, а продавець не хоче чекати без гарантій
- Продавцю потрібен час на отримання деяких документів (наприклад, дозвіл органу опіки на угоду за участі неповнолітнього)
- Сторони хочуть зафіксувати ціну і умови на майбутнє
Розробка договору - не шаблон. Прописуємо: предмет (точна ідентифікація об'єкта), ціна (та сама, що буде в основному договорі), строк укладення основного, розмір завдатку, відповідальність за невиконання. Помилка - не вказати конкретний строк («у розумний строк») або не оформити завдаток правильно (різниця між авансом і завдатком - в правових наслідках).
Нотаріальне посвідчення обов'язкове. Без нього договір неукладений, незалежно від домовленостей сторін, і завдаток розглядається як звичайна позика - повертається без подвійного розміру.
Коли це правильний вибір
Звертайтеся, якщо: ви передали або плануєте передати завдаток за майбутню купівлю нерухомості; ваш контрагент пропонує підписати «договір про завдаток» у простій формі (це майже завжди невигідно для вас); договір на майбутню купівлю вже підписано, але виник конфлікт; продавець відмовляється укладати основний договір, ви хочете повернути завдаток у подвійному розмірі (або примусити укласти основний договір через суд).
Запишіться на консультацію - швидко оцінимо вашу ситуацію.
Кому потрібна ця послуга
Покупці нерухомості перед основною угодою
Передаєте або плануєте передати завдаток. Потрібен правильно оформлений документ, що захистить ваш платіж і зафіксує умови майбутньої угоди.
Продавці, які хочуть зафіксувати покупця
Знайшли покупця, але йому потрібен час - на кредит, продаж власного житла. Хочете зафіксувати угоду з фінансовою відповідальністю покупця за зрив.
Сторони у конфлікті щодо завдатку
Угода зірвалася, є спір про повернення (звичайного або у подвійному розмірі) завдатку. Потрібна правова оцінка позиції і стратегія повернення.
Як ми працюємо
- 01
Аналіз обставин і вибір інструменту
З'ясовуємо мету: попередній договір чи договір про завдаток. Перевіряємо стан переговорів.
- 02
Розробка проекту попереднього договору
Прописуємо всі суттєві умови: предмет, ціна, строк, відповідальність, завдаток.
- 03
Узгодження з контрагентом
Переговори, внесення правок, узгодження фінального тексту.
- 04
Нотаріальне посвідчення
Координація з нотаріусом, супровід посвідчення. Без посвідчення договір неукладений.
- 05
За потреби - супровід виконання або спір
Якщо одна сторона зриває - супровід стягнення завдатку у подвійному розмірі або примусу до укладення основного договору через суд.
Що знадобиться від вас
- Паспорт і РНОКПП клієнта Копії
- Документи на нерухомість (від продавця) Право власності, технічний паспорт, витяг з реєстру
- Документи про сімейний статус сторін Свідоцтво про шлюб, згода чоловіка/дружини на угоду
- Документ про передачу завдатку Розписка, банківська виписка про переказ (якщо вже передано)
- Документи юрособи (для бізнес-угод) Виписка з ЄДР, рішення про угоду
- Довіреність на представництво Нотаріально посвідчена
Часті питання
01 У чому різниця між авансом і завдатком?
Аванс - просто часткова оплата вперед. У разі зриву угоди повертається у тому ж розмірі. Завдаток - грошова сума, що засвідчує зобов'язання (ст. 570 ЦК). У разі зриву з вини покупця - залишається у продавця; з вини продавця - повертається у подвійному розмірі. У документі повинно бути чітко вказано: «завдаток» (а не «аванс» чи «гарантійний платіж»).
02 Чи дійсний завдаток, оформлений простою розпискою?
Для нерухомості - формально ні. Договір про завдаток за майбутню купівлю-продаж нерухомості теж підпорядкований правилам про форму основного договору - тобто потрібне нотаріальне посвідчення. Без нього суди розглядають передану суму як звичайну позику, що повертається без штрафу.
03 Що робити, якщо продавець відмовляється укласти основний договір?
Якщо є посвідчений нотаріусом попередній договір - можна вимагати у судовому порядку: укладення основного договору на умовах попереднього або повернення завдатку у подвійному розмірі. Перший варіант складніший процедурно, другий - більш типовий.
04 Скільки коштують нотаріальні послуги?
Залежить від вартості майбутньої угоди і нотаріуса. Для попереднього договору купівлі-продажу типової житлової нерухомості - орієнтовно від 2 000-3 000 ₴. Плюс державне мито за нотаріальну дію. Точну суму нотаріус повідомляє при запису.
05 Чи можна одностороннє припинити попередній договір?
За загальним правилом - ні без згоди іншої сторони. Сторона, що бажає відмовитися, ризикує втратити завдаток або повернути його у подвійному розмірі. Винятки - якщо у договорі чітко передбачено умови одностороннього виходу з певними наслідками.
Маєте питання за цією послугою?
Партнер «Ваш Юрист» відповість на ваші питання впродовж робочого дня з оцінкою перспектив і вартості.