В Украине получить недвижимость в собственность можно по договорам об отчуждении, такими как: купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание, пожертвование, наследие. С помощью договора купли-продажи продавцом передается или обязуется передача имущества (товара) в собственность для другой стороны, то есть покупателю. Последний принимает и оплачивает деньги. По договору мены (бартера) предусмотрено, что каждая из сторон должна передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Каждая из сторон — продавец недвижимости, передает в обмен, и покупателем имущества, которое он получает взамен. Согласно этому договору могут установить доплату за имущество уже большей стоимости, обменивается же на имущество меньшей.
Согласно договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) бесплатно имущество (дар) в собственность. По договору пожизненного содержания (ухода) отчуждатель передает в собственность приобретателю жилье или часть, другую недвижимость, которая имеет ценность. Взамен приобретатель обязан обеспечить отчуждателя содержанием или пожизненным уходом.
Пожертвование — это дарение недвижимых и движимых вещей (в том числе денег и ценных бумаг). Лица установлены Гражданским кодексом (статья 720).
Наследование — это переход прав и обязанностей (наследства) от умершего физического лица (наследодателя) к наследникам. Наследование происходит как по завещанию, так и по закону.
Жилищное право: отчуждение недвижимости
Право регистрации права собственности на недвижимость предоставляет государственный регистратор территориальных подразделений центров предоставления админуслуг, открытые при районных и городских администрациях. По удостоверению сделок, то отчуждение недвижимости относится не только к компетенции государственного, так и частного нотариусов.
Нотариус может зарегистрировать только право собственности при заключении любых сделок, сопровождающиеся переходом права собственности. О регистрации права собственности при выделении имущества в натуре, приватизации и признании права собственности в судебном порядке, выполнением занимается госрегистратора.
Стороны отчуждения
Сторонами в договорах могут быть любые субъекты гражданских правоотношений. Это и физлица, юридические лица или государство. Стоит отметить, что условия участия каждого из субъектов не всегда одинаковы. Зависит от объема правоспособности и дееспособности того или иного субъекта, формы собственности на отчуждаемое имущество, правовой режим и тому подобное. Если продавец имущества владелец или его представитель, то покупателем может быть кто угодно. Обязательное условие в договоре купли-продажи — это имеющаяся дееспособность. Что касается предприятий (организаций, учреждений), то необходимо, чтобы был статус юридического лица. А договоры, заключаемые не должны противоречить целям их деятельности, предусмотренных в документации.
Относительно удостоверения большинстве договоров отчуждения, то есть определенные особенности. К примеру, по договору дарения, отчуждатель должен быть совершеннолетним. Согласно договору пожизненного содержания, отчуждатель должен быть только нетрудоспособным по возрастной категории или по состоянию здоровья и обязательно совершеннолетним. В общем, в каждом случае свои требования. Это касается, прежде всего, наличия определенной документации, выполнение действий сторон договоров.
Необходимый перечень документов
Для физических лиц:
- паспорт или свидетельство о рождении (если лицу меньше 14-ти);
- регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (оригинал или нотариально заверенная копия);
- свидетельство о браке (если имущество приобретено во время брака);
- заявление о предоставлении согласия одного из супругов, на приобретение/отчуждение недвижимости, где подпись нужно заверить нотариально;
- согласие органа опеки и попечительства (в случае принятия участия малолетней или несовершеннолетним лицом);
- согласие от родителей, усыновителей или попечителей, необходимо представить подтверждающий документ.
Для юридических лиц:
- оригинал выписки о госрегистрации из Единого госреестра юридических лиц, ФЛП, общественных организаций;
- оригинал Устава (учредительный договор);
- подтверждающий документ (доверенность, заверенная нотариусом, приказ, протокол);
- протокол (решение) общего собрания участников, учредителей юрлица о разрешении осуществлять продажу/покупку недвижимого имущества;
- выписку из Единого госреестра юрлиц, ФЛП, общественных организаций. Выдает государственный регистратор или нотариус;
- паспорт представителя юрлица (оригинал);
- номер регистрации учетной карточки налогоплательщика (должен быть оригинал или заверенная нотариусом копия представителя юрлица);
Вышеуказанные документы нужны для того, чтобы нотариус или Госрегистратор установил дееспособность сторон отчуждаемого имущества.
Документы, которые необходимо предоставить для удостоверения договоров:
- правоустанавливающий документ на недвижимое имущество (заверенный нотариусом договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство при приобретении имущества с публичных торгов, свидетельство о праве собственности на недвижимость, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, решение суда);
- извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество или соответствующее свидетельство;
- экспертно-денежная оценка независимого сертифицированного оценщика, которая является обязательной при отчуждении имущества, находящегося в собственности физлица;
- справка из ЖЭКа, ОСМД, сельского совета (форма 3) в отношении малолетних и несовершеннолетних детей, не имеют права пользоваться отчуждаемой недвижимостью;
- решение органа опеки и попечительства (тогда, когда малолетние или несовершеннолетние дети являются собственниками или у них есть право пользоваться недвижимостью);
- заявление владельца отчуждаемой квартиры, дома об отказе от осуществления права преимущественной покупки части в общей долевой собственности (в случае продажи части отчуждаемой квартиры/жилого дома);
- заявление лица, не являющегося собственником, однако зарегистрированого в отчуждаемой квартире, о том, что ему известно о заключении договора. Соответственно, должен сняться с регистрации;
- справка из городского (сельского) совета о том, что земельный участок, где расположен дом, без приватизации и государственный акт не выдавался;
- справка из Управления земельных ресурсов о размере земельного участка, на котором расположен жилой дом, и кадастровый номер (кроме квартир в многоквартирных домах);
- обязательно, чтобы присутствовали супруги отчуждателя и приобретателя (если есть) со своим паспортом, оригиналом РНОКПП, свидетельством о регистрации брака, которая нотариально заверяет согласие на отчуждение или приобретение имущества;
- другие справки, документы, заявления, удостоверения.
О порядке начисления и уплаты налога на доходы физлиц при отчуждении недвижимого имущества, то такие вопросы урегулированы ст. 172, 174 Налогового кодекса.
Если Вам необходима юридическая помощь, информацию о консультировании Вы можете получить на странице Жилищное право.