В Україні отримати нерухомість у власність можна договорами про відчуження, такими як: купівля-продажу, міна, дарування, довічне утримання, пожертва та спадщина. За допомогою договору купівлі-продажу продавцем передається чи зобов’язується передача майна (товару) у власність для другої сторони, тобто покупцеві. Останній приймає та сплачує гроші. За договором міни (бартеру) передбачено, що кожна зі сторін повинна передати у власність другій стороні один товар в обмін на інший. Кожна зі сторін – продавець нерухомості, що передає в обмін, і покупцем майна, який він натомість отримує. Згідно цьому договору можуть встановити доплату за майно вже більшої вартості, обмінюється ж на майно меншої.
Відповідно до договору дарування одна сторона (дарувальник) передає чи зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безкоштовно майно (дарунок) у власність. За договором довічного утримання (догляду) відчужувач передає у власність набувачеві житло чи частину, іншу нерухомість, що має цінність. Натомість набувач зобов’язаний забезпечити відчужувачу утримання чи довічний догляд.
Пожертва – це дарування нерухомих та рухомих речей (у тому числі грошей і цінних паперів). Особи встановленіЦивільним кодексом (стаття 720).
Спадкування – це перехід прав та обов’язків (спадщини) від померлої фізособи (спадкодавця) до спадкоємців. Спадкування відбувається як за заповітом, так і за законом.
Житлове право: відчуження нерухомості
Право реєстрації права власності на нерухомість надає державний реєстратор територіальних підрозділів центрів надання адмінпослуг, що відкриті при районних та міських адміністраціях. Щодо посвідчення угод, то відчуження нерухомості належить як до компетенції державного, так і приватного нотаріусів.
Нотаріус може зареєструвати лише право власності при укладені будь-яких угод, що супроводжуються переходом права власності. Стосовно реєстрації права власності при виділенні майна в натурі, приватизації та визнання права власності в судовому порядку, виконанням займається держреєстратор.
Сторони відчуження
Сторонами в договорах можуть бути будь-які суб’єкти цивільних правовідносин. Це і фізособи, юридичні особи або ж держава. Варто зазначити, що умови участі кожного із суб’єктів не завжди є однаковими. Залежить від обсягу правоздатності і дієздатності того чи іншого суб’єкта, форми власності на відчужуване майно, правовий режим тощо. Якщо продавець майна власник або його представник, то покупцем може бути будь-хто. Обов’язкова умова в договорі купівлі-продажу – це наявна дієздатність. Щодо підприємств (організацій, установ), то необхідно, щоб був статус юридичної особи. А договори, що укладаються не повинні суперечити цілям їхньої діяльності, які передбачені в документації.
Стосовно посвідчення більшості договорів відчуження, то є певні особливості. До прикладу, за договором дарування, відчужувач має бути повнолітнім. Згідно договору довічного утримання, відчужувач повинен бути лише непрацездатним за віковою категорією чи за станом здоров’я та обов’язково повнолітнім. Загалом, у кожному випадку свої вимоги. Це стосується, насамперед, наявності певної документації, виконання дій сторін договорів.
Необхідний перелік документів
Для фізичних осіб:
- паспорт або свідоцтво про народження (якщо особі менше 14-ти);
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (оригінал або нотаріально завірена копія);
- свідоцтво про шлюб (якщо майно придбано за час шлюбу);
- заява про надання згоди одного з подружжя, на придбання/відчуження нерухомості, де підпис потрібно засвідчити нотаріально;
- згода органу опіки та піклування (у випадку прийняття участі малолітньою чи неповнолітньою особою);
- згода від батьків, усиновителів або піклувальників, необхідно представити підтверджувальний документ;
для юридичних осіб:
- оригінал Виписки про держреєстрацію з Єдиного держреєстру юридичних осіб, ФОП, громадських організацій;
- оригінал Статуту (установчий договір);
- підтверджувальний документ (довіреність, засвідчена нотаріусом, наказ, протокол);
- протокол (рішення) загальних зборів учасників, засновників юрособи щодо дозволу здійснювати продаж/купівлю нерухомого майна;
- витяг з Єдиного держреєстру юр осіб, ФОП, громадських організацій. Видає державний реєстратор або нотаріус;
- паспорт представника юрособи (оригінал);
- номер реєстрації облікової картки платника податків (має бути оригінал або засвідчена нотаріусом копія представника юрособи)
Вищевказані документи потрібні для того, аби нотаріус або держреєстратор встановив дієздатність сторін відчужуваного майна.
Документи, які слід надати для посвідчення договорів:
- правовстановлюючий документ на нерухоме майно (засвідчений нотаріусом договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво при придбання майна з прилюдних торгів, свідоцтво про право власності на нерухомість, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, рішення суду);
- витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно чи відповідне свідоцтво;
- експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, яка є обов’язковою при відчуженні майна, що перебуває у власності фізособи;
- довідка з ЖЕКу, ОВББ, сільської ради (форма 3) щодо малолітніх і неповнолітніх дітей, які не мають права користуватись відчужуваною нерухомістю;
- рішення органу опіки й піклування (тоді, коли малолітні чи неповнолітні діти є власниками або ж у них є право користуватись нерухомістю);
- заява власника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної покупки частини в загальній частковій власності (у випадку продажу частини відчужуваної квартири/житлового будинку);
- заява особи, яка не є власником, однак зареєстрована у квартирі, що відчужується, про те, що їй відомо про укладання договору. Відповідно, повинна знятись із реєстрації;
- довідка з міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, де розташований будинок, без приватизації та державний акт не видавався;
- довідка з Управління земельних ресурсів про розмір земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, та кадастровий номер (крім квартир у багатоквартирних будинках);
- обов’язково, щоб було присутнє подружжя відчужувача та набувача (якщо є) зі своїм паспортом, оригіналом РНОКПП, свідоцтвом про реєстрацію шлюбу, яка нотаріально посвідчує згоду на відчуження або придбання майна;
- інші довідки, документи, заяви, посвідчення.
Щодо порядку нарахування та сплати податку на доходи фізосіб при відчуженні нерухомого майна, то такі питання врегульовані ст. 172, 174 Податкового кодексу.
Якщо Вам необхідна юридична допомога, інформацію про консультування Ви можете отримати на сторінці Житлове право.