Перед тим, як заключати договір купівлі-продажу квартири на вторинному ринку, необхідно пересвідчитися, що справу маєте з реальним покупцем. А процедура оформлення є легальною. На що саме слід звернути увагу, в яких випадках податки сплачує продавець, а коли покупець, яких документів потребує угода – далі в статті.
Вторинна нерухомість. Що слід перевірити?
1. Насамперед, у продавця має бути право власності на квартиру. Воно ж підтверджується свідоцтвом про право власності, договором купівлі-продажу, дарування тощо.
Якщо квартира знаходиться у спільній власності, то варто перевірити, чи згодні співвласники на продаж. Також це може бути чоловік/дружина, коли квартира була придбана в шлюбі.
2. У випадку декількаразової зміни власника, слід простежити законність переходу відповідного права (існує ризик недійсних угод).
3. Чи відповідають параметри квартири дійсності. В технічному паспорті мають бути вказані перепланування. Інакше – така незаконність може стати для нового власника справжньою проблемою.
4. В Державному реєстрі необхідно перевірити відсутність судових рішень. Важливо звернути увагу, чи відсутні комунальні борги на момент укладання договору. А також, чи є зареєстровані в квартирі особи, особливо діти.
5. Об’єктом купівлі-продажу є квартира, а не майнові на неї права. Про це варто пам’ятати, адже на сьогодні існують багатоповерхівки, які навіть не обслуговуються. При цьому права власності на квартири не оформлені. Це пов’язано з тим, що є порушення при відведенні земельної ділянки під будівництво чи порушення будівельних норм.
У такому випадку для покупця існує ризик отримати квартиру, так і не оформивши право власності. Щодо купівлі майнових прав, то це можливо зробити лише при первинному продажу нерухомості, коли відбулася заміна інвестора під час будівництва.
Розрахунок у валюті. Як вчинити, коли це є вимога?
Договір купівлі-продажу має бути нотаріально посвідченим та зареєстрованим. Після того, як надається доступ нотаріусом до Держреєстру речових прав на нерухомість, нотаріальне завірення і держреєстрацію можна провести у нотаріуса за місцезнаходженням (реєстрації) квартири чи за місцем реєстрації однієї зі сторін (ЗУ “Про нотаріат”, ст. 55).
Щодо проведення розрахунків за відповідним договором, варто знати, що фізичні особи мають здійснювати розрахунки на понад 50 тис. грн. Це можна зробити, перерахувавши гроші з поточного на поточний рахунок.
Виходячи з цього, необхідно, щоб і в покупця, і продавця був банківський рахунок. Аби уникнути цієї необхідності, у договорі слід прописати розстрочку оплати. А загальну вартість суми розбити частинами до 50 тис. грн.
Кожна оплата має підтверджуватися у вигляді розписки чи нотаріально завіреної заяви від продавця щодо отриманих коштів.
Щодо валюти, то в договорі купівлі-продажу важливо вказати гривню та можливість її коригування з прив’язкою до курсу необхідної валюти та обліком самого курсу, який супроводжується сторонами. Це – курс НБУ, міжбанк, конкретний банк (зазначається найменування та офіційний сайт).
Податки. Коли платить продавець, а коли покупець?
- державне мито 1% від ціни об’єкта (не нижче оціночної вартості нерухомості);
- податок на доходи фізичних осіб-резидентів – 5% (для нерезидентів – 15%) від вартості нерухомості, якщо нерухомість знаходиться у власності менше 3 років. Ця умова не поширюється на об’єкти, отримані в спадщину і якщо це перший продаж цього року;
- військовий збір – 1,5%, тільки в разі сплати податку на доходи фіз. осіб. У Декреті Кабміну «Про державне мито» зазначені особи, які звільняються від сплати держмита (ст. 4).
Покупець має сплатити:
- збір на обов’язкове пенсійне страхування 1% (сторони мають узгодити, хто і які витрати буде нести, нерідко вартість нерухомості зростає на вартість податків, які необхідно заплатити). За проведення державної реєстрації щодо права власності на нерухомість необхідно заплатити (від 0,1 до 5 прожиткових мінімумів, залежить від терміну реєстрації, ст. 34 ЗУ).
Необхідні документи при укладанні угоди
Для продавця:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- документи, що підтверджують право власності на нерухомість;
- витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно (отримує нотаріус);
- форма 3 з ЖЕКу, щодо зареєстрованих осіб;
- документи, які підтверджують відсутність заборгованості з оплати комунальних платежів;
- нотаріально завірена згода чоловіка/дружини (якщо нерухомість придбана в шлюбі);
- експертна грошова оцінка нерухомості.
Для покупця:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- при проведенні розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості через банк, банк запросить документи, що підтверджують отримання доходів на суму понад 150 000,00 грн.
Інформацію про консультування Ви можете отримати на сторінці Житлове право.