Купівля новобудови: як вберегти себе від найпоширеніших помилок?

Новобудови нині є дуже популярними. Співвідношення ціни та якості заохочує потенційного покупця. Придбати ж квартиру в новобудові – нескладно. Так само, як і потрапити на гачок шахраїв чи недобросовісних забудовників. Як перевірити, яких помилок припускаються покупці, документи, які підтверджують легальність, як відбувається процес інвестування – далі в статті.

Купівля новобудови. Як перевірити забудовника?

Серед основних помилок з боку покупців є такі:

  • неналежна перевірка документів, дозволу на будівництво;
  • неналежний аналіз фірм (суб’єктів), пов’язаних із забудовою;
  • нерозуміння схеми інвестування;
  • недосліджена репутація забудовника;
  • незручні забудовнику питання бояться задати.

Документи для перевірки

Насамперед, це ті документи, які підтверджують законність забудови на конкретній земельній ділянці. Замовник будівництва повинен бути власником ділянки або законним користувачем (суперфіцій, довгострокова оренда чи постійне користування).

Будівництво повинно бути санкціонованим Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Це зареєстрована і не скасована Декларація про початок будівництва, Дозвіл на виконання будівельних робіт. Такі документи слід перевірити на актуальність. Це можна зробити в реєстрі на офіційному сайті ДАБІ.

Місцева влада повинна видати забудовнику містобудівні умови, обмеження забудови земельної ділянки.

Окрім вищезазначеного, має бути експертний звіт за проектною документацією для забудови V категорії. Важливо, щоб інженери та архітектори мали сертифікацію. А проектувальник – достатній рівень кваліфікації.

Відсутність будь-яких документів призведе до того, що об’єкт не буде введений в експлуатацію. А про право власності можна забути.

В Єдиному держреєстрі підприємств та організацій України варто перевірити юридичних осіб. Чи сформований статутний капітал, зв’язок між засновниками і афілійованими особами.

В Єдиному державному реєстрі судових рішень та на веб-порталі судової влади слід перевірити наявність відкритих судових виробництв і судових рішень. А на веб-порталі ДАБІ необхідно перевірити актуальність дозвільних документів і ліцензій.

У Публічній кадастровій карті та в ЄДР прав на нерухоме майно варто впевнитись у дійсному правовому статусі земельної ділянки.

Як відбувається інвестування?

Відповідно до законодавства, така схема як інвестор-забудовник – заборонена. А замовників будівництва зобов’язує здійснювати непряме інвестування. Забудовнику надається нижчезазначений вибір.

Фонд фінансування будівництва

Створює банк чи інша фінансова установа. Схема – “Забудовник-Фонд -Керуючий (банк)”. Далі інвестор на основі договору про участь у фонді робить внесок на відкритий в ФФБ індивідуальний рахунок. Після цього отримує відповідну довідку (засвідчує право на певну кількість кв. м., обсяг майнових прав інвестора). Забудовник реєструє за інвестором право власності.

Фонд операцій з нерухомістю

Тут також фігурує банк. Проте це не класична інвестиція. Тут механізм “гроші – ризик + очікування – повернення грошей + прибуток”. Гроші, які проінвестували власники сертифікатів ФОН, і які Управляючі використовують для фінансування будівництва. Договір купівлі сертифікатів – змішаний. Він включає положення щодо покупки цінних паперів, управління майном. Управитель Фонду інвестує кошти, залучені від продажу сертифікатів ФОН в операції з нерухомістю. Він отримує дохід від цих операцій та розподіляє його між власниками сертифікатів ФОН. Щодо вкладення коштів у ФОН, вкладник не претендує на володіння побудованими об’єктами. Він лише набуває сертифікати фонду. Після продажу побудованого будинку фонд викуповує вже за підвищеною вартістю. Спершу право власності реєструється на керівника ФОН. Потім вже відчужується покупцям (третім особам) за «реальні гроші». Отож, нерухомість, побудована за рахунок коштів, які залучені від розміщення сертифікатів ФОН, не передається у власність інвесторам. А знаходиться в управлінні керуючого.

Інститути спільного інвестування (ІСІ)

Вони здійснюють інвестування в різні сфери економіки, в тому числі, і в девелопмент. Управляє таким фондом КУА (компанія з управління активами). Компанія так би мовити збирає гроші у інвесторів. Акумулює їх у Фонді та далі фінансує з Фонду будівництво ЖК (шлях емісії та продаж цінних паперів фонд здійснює поєднанням ресурсів безлічі дрібних інвесторів). Пайовий інвестиційний фонд (ПІФ) – це сукупність активів. Вони належать учасникам такого фонду на праві спільної часткової власності. Створюється КУА шляхом продажу інвесторам випущених нею інвестиційних сертифікатів фонду. Щодо КІФ (корпоративний інвестиційний фонд), то інвестори стають співвласниками фонду, купуючи акції. Якщо інвестор зацікавлений придбати власне житло, то тоді компанія (Забудовник) за погодженням з КУА, передає інвестору майнові права на квартиру. Інвестор має вже не гроші від інвестування, а право власності на квартиру.

Випуск цільових облігацій

Інвестування та фінансування може також здійснюватися шляхом емісії цільових облігацій підприємств. А виконання зобов’язань переданням об’єкта житлового будівництва. Облігація – це цінний папір, засвідчує внесення його власником грошей. Він визначає відносини позики між власником облігації та емітентом. Підтвердження є – виплата доходу за облігацією. Поняття цільових облігацій означає  – виконання зобов’язання, за якими дозволяється товарами/послугами відповідно до вимог (встановлені умовами розміщення таких облігацій). Первинне розміщення відбувається лише через фондову біржу. Існує два договори: купівля-продаж цінних паперів і бронювання об’єкта нерухомості. Після того, як придбали цінні папери, настає термін викупу (погашення) лота облігацій. Далі – право обміняти їх на об’єкт інвестування (квартиру). Розмір лота облігацій залежить від квартирних квадратних метрів.

Якщо Вам необхідна юридична допомога, інформацію про консультування Ви можете отримати на сайті.

Купівля новобудови: як вберегти себе від найпоширеніших помилок?