Предварительный договор купли-продажи недвижимости и залог.
Составляем предварительный договор купли-продажи недвижимости (ст. 635 ГК), договор о задатке/залоге. Защищаем сторону от срыва сделки и невозврата средств.
Услуга#10061
| Консультационный - анализ ситуации - оценка рисков - стратегия: предварительный договор, договор о задатке, аванс | 3 000 ₴ |
| Полное сопровождение - разработка предварительного договора с условиями задатка - согласование с контрагентом - координация с нотариусом и сопровождение удостоверения - не включает: нотариальные услуги, спор о возврате задатка (отдельная услуга) | от 8 000 ₴ |
Об услуге
Предварительный контракт - это контракт, в котором стороны обязуются заключить основной контракт в будущем (ст. 635 ГК). Для недвижимости важна деталь: предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной – то есть с обязательным нотариальным удостоверением. Без этого договор считается незаключенным, а задаток – обычным ссудой (возвращается без штрафа).
Задаток (задаток) – денежная сумма, которую одна сторона передает другой в качестве подтверждения обязательства и в счет будущих платежей (ст. 570 ГК). Если сделка срывается по вине покупателя – залог остается у продавца. Если по вине продавца возвращается в двойном размере.
Что получаете
Юридически корректен предварительный договор с нотариальным удостоверением, реально защищающий сторону от срыва сделки. Четкие правовые последствия внесенного задатка. Стратегию на случай, если одна из сторон откажется от основного договора.
- Анализ обстоятельств и выбор правильного инструмента (предварительный договор, договор о задатке, авансе)
- Разработка предварительного договора со всеми необходимыми условиями (предмет, цена, срок, ответственность)
- Отдельное оформление задатка – либо в составе предварительного договора, либо отдельным документом
- Координация нотариального удостоверения
- Регистрация запрета отчуждения имущества (по согласию продавца) на период до основного соглашения
- При необходимости – сопровождение выполнения предварительного договора или взыскание задатка в двойном размере
Как это работает
Сначала анализируем цель и обстоятельства. Предварительный договор нужен, когда:
- Покупателю нужно время на оформление кредита или продажу собственного имущества, а продавец не хочет ждать без гарантий
- Продавцу требуется время на получение некоторых документов (например, разрешение органа опеки на сделку с участием несовершеннолетнего)
- Стороны хотят зафиксировать цену и условия на будущее
Разработка договора – не шаблон. Прописываем: предмет (точная идентификация объекта), цена (та самая, что будет в основном договоре), срок заключения основного, размер задатка, ответственность за невыполнение. Ошибка – не указать конкретный срок («в разумный срок») или не оформить задаток правильно (разница между авансом и задатком – в правовых последствиях).
Нотариальное удостоверение обязательно. Без него договор незаключен, независимо от договоренностей сторон, и залог рассматривается как обычный заем – возвращается без двойного размера.
Когда это правильный выбор
Обращайтесь, если вы передали или планируете передать задаток за будущую покупку недвижимости; ваш контрагент предлагает подписать «договор о задатке» в простой форме (это почти всегда невыгодно для вас); договор на будущую покупку уже подписан, но возник конфликт; Продавец отказывается заключать основной договор, вы хотите вернуть задаток в двойном размере (или заставить заключить основной договор через суд).
Запишитесь на консультацию – быстро оценим вашу ситуацию.
Кому нужна эта услуга
Покупатели недвижимости перед основным соглашением
Передаете или планируете передать задаток. Нужен правильный оформленный документ, который защитит ваш платеж и зафиксирует условия будущего соглашения.
Продавцы, желающие зафиксировать покупателя
Нашли покупателя, но ему нужно время – на кредит, продажа собственного жилья. Хотите зафиксировать сделку с финансовой ответственностью покупателя за срыв.
Стороны в конфликте по залогу
Соглашение не удалось, есть спор о возврате (обычного или в двойном размере) задатка. Нужна правовая оценка позиции и стратегия возврата.
Как мы работаем
- 01
Анализ обстоятельств и выбор инструмента
Выясняем цель: предварительный договор или договор о залоге. Проверяем состояние переговоров.
- 02
Разработка проекта предварительного договора
Прописываем все значительные условия: предмет, стоимость, срок, ответственность, задаток.
- 03
Согласование с контрагентом
Переговоры, внесение правок, согласование финального текста.
- 04
Нотариальное удостоверение
Координация с нотариусом, сопровождение удостоверения. Без удостоверения договор не заключен.
- 05
При необходимости - сопровождение исполнения или спор
Если одна сторона срывает – сопровождение взыскания задатка в двойном размере или принуждения к заключению основного договора через суд.
Что понадобится от вас
- Паспорт и РНОКПП клиента Копии
- Документы на недвижимость (от продавца) Право собственности, технический паспорт, выписка из реестра
- Документы о семейном статусе сторон Свидетельство о браке, согласие супруга на сделку
- Документ о передаче задатка Расписка, банковская выписка о переводе (если передано)
- Документы юрлица (для бизнес-соглашений) Выписка из ЕГР, решение о соглашении
- Доверенность на представительство Нотариально удостоверенная
Часто задаваемые вопросы
01 В чем разница между авансом и задатком?
Аванс – просто частичная оплата вперед. В случае срыва сделка возвращается в том же размере. Задаток – денежная сумма, удостоверяющая обязательства (ст. 570 ГК). В случае срыва по вине покупателя – остается у продавца; по вине продавца – возвращается в двойном размере. В документе должно быть четко указано: "задаток" (а не "аванс" или "гарантийный платеж").
02 Действительно ли залог, оформленный простой распиской?
Для недвижимости – формально нет. Договор о задатке за будущую куплю-продажу недвижимости тоже подчинен правилам о форме основного договора – то есть нужно нотариальное удостоверение. Без него суды рассматривают переданную сумму как обычный заем, возвращаемый без штрафа.
03 Что делать, если продавец отказывается заключить договор?
Если удостоверен нотариусом предварительный договор - можно требовать в судебном порядке: заключение основного договора на условиях предыдущего или возврат задатка в двойном размере. Первый вариант более сложный процедурно, второй – более типичный.
04 Насколько стоят нотариальные услуги?
Зависит от стоимости грядущего соглашения и нотариуса. Для предварительного договора купли-продажи типовой жилой недвижимости – ориентировочно от 2 000-3 000 ₴. Плюс государственная пошлина за нотариальное действие. Точную сумму нотариус уведомляет при записи.
05 Можно ли одностороннее прекратить предварительный договор?
По общему правилу – нет без согласия другой стороны. Желающая отказаться сторона рискует потерять задаток или вернуть его в двойном размере. Исключения - если в договоре верно предусмотрены условия одностороннего выхода с определенными последствиями.
Есть вопросы по этой услуге?
Партнер Ваш Юрист ответит на ваши вопросы в течение рабочего дня с оценкой перспектив и стоимости.
Расскажите о своем деле.