Новостройки сейчас очень популярны. Соотношение цены и качества поощряет потенциального покупателя. Купить же квартиру в новостройке — несложно. Так же, как и попасть на крючок мошенников или недобросовестных застройщиков. Как проверить, какие ошибки допускают покупатели, документы, подтверждающие легальность, как происходит процесс инвестирования — далее в статье.
Покупка новостройки. Как проверить застройщика?
Среди основных ошибок со стороны покупателей являются:
- ненадлежащая проверка документов, разрешения на строительство;
- ненадлежащий анализ фирм (субъектов), связанных с застройкой;
- непонимание схемы инвестирования;
- неисследованная репутация застройщика;
- неудобные застройщику вопросы боятся задать.
Документы для проверки
Прежде всего, это те документы, которые подтверждают законность застройки на конкретном земельном участке. Заказчик строительства должен быть владельцем участка или законным пользователем (суперфиций, долгосрочная аренда или постоянное пользование).
Строительство должно быть санкционированным Государственной архитектурно-строительной инспекцией. Это зарегистрированная и не отменена Декларация о начале строительства, разрешение на выполнение строительных работ. Такие документы следует проверить на актуальность. Это можно сделать в реестре на официальном сайте ГАСИ.
Местная власть должна выдать застройщику градостроительные условия, ограничения застройки земельного участка.
Кроме вышесказанного, должен быть экспертный отчет по проектной документации для застройки V категории. Важно, чтобы инженеры и архитекторы имели сертификацию. А проектировщик — достаточный уровень квалификации.
Отсутствие каких-либо документов приведет к тому, что объект не будет введен в эксплуатацию. А о праве собственности можно забыть.
В Едином госреестре предприятий и организаций Украины стоит проверить юридических лиц. Сформирован ли уставный капитал, связь между учредителями и афилированными лицами.
В Едином государственном реестре судебных решений и на веб-портале судебной власти следует проверить наличие открытых судебных производств и судебных решений. А на веб-портале ГАСИ необходимо проверить актуальность разрешительных документов и лицензий.
В Публичной кадастровой карте и в ЕГР прав на недвижимое имущество стоит убедиться в настоящем правовом статусе земельного участка.
Как происходит инвестирование?
Согласно законодательству, такая схема как инвестор-застройщик — запрещена. А заказчиков строительства обязывает осуществлять косвенное инвестирование. Застройщику предоставляется нижеуказанный выбор.
Фонд финансирования строительства
Создает банк или другое финансовое учреждение. Схема — «Застройщик-Фонд -Управитель (банк)». Далее инвестор на основании договора об участии в фонде делает взнос на открытый в ФФС индивидуальный счет. После этого получает соответствующую справку (удостоверяет право на определенное количество кв. м., объем имущественных прав инвестора). Застройщик регистрирует за инвестором право собственности.
Фонд операций с недвижимостью
Здесь также фигурирует банк. Однако это не классическая инвестиция. Здесь механизм «деньги — риск + ожидания — возврат денег + прибыль». Деньги, которые проинвестировали владельцы сертификатов ФОН, и которые Управляющие используют для финансирования строительства. Договор купли сертификатов — смешанный. Он включает положения о покупке ценных бумаг, управление имуществом. Управляющий Фонда инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов ФОН в операции с недвижимостью. Он получает доход от этих операций и распределяет его между владельцами сертификатов ФОН. По вложению средств в ФОН, вкладчик не претендует на владение построенными объектами. Он только приобретает сертификаты фонда. После продажи построенного дома фонд выкупает уже по повышенной стоимости. Сначала право собственности регистрируется на руководителя Фонда. Затем уже отчуждается покупателям (третьим лицам) за «реальные деньги». Итак, недвижимость, построенная за счет средств, привлеченных от размещения сертификатов ФОН, не передается в собственность инвесторам. А находится в управлении управляющего.
Институты совместного инвестирования (ИСИ)
Они осуществляют инвестирование в различные сферы экономики, в том числе, и в девелопмент. Управляет таким фондом КУА (компания по управлению активами). Компания так сказать собирает деньги у инвесторов. Аккумулирует их в Фонде и дальше финансирует из Фонда строительство ЖК (путь эмиссии и продажа ценных бумаг фонд осуществляет сочетанием ресурсов множества мелких инвесторов). Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это совокупность активов. Они принадлежат участникам такого фонда на праве общей долевой собственности. Создается КУА путем продажи инвесторам выпущенных ею инвестиционных сертификатов фонда. По КИФ (корпоративный инвестиционный фонд), то инвесторы становятся совладельцами фонда, покупая акции. Если инвестор заинтересован приобрести собственное жилье, то тогда компания (Застройщик) по согласованию с КУА, передает инвестору имущественные права на квартиру. Инвестор уже имеет не деньги от инвестирования, а право собственности на квартиру.
Выпуск целевых облигаций
Инвестирование и финансирование может также осуществляться путем эмиссии целевых облигаций предприятий. А выполнение обязательств передачей объекта жилищного строительства. Облигация — это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денег. Он определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом. Подтверждение есть — выплата дохода по облигации. Понятие целевых облигаций означает — выполнение обязательства, по которым разрешается товарами/услугами в соответствии с требованиями (установленные условиями размещения таких облигаций). Первичное размещение происходит только через фондовую биржу. Существует два договора: купли-продажи ценных бумаг и бронирование объекта недвижимости. После того, как приобрели ценные бумаги, наступает срок выкупа (погашения) лота облигаций. Дальше — право обменять их на объект инвестирования (квартиру). Размер лота облигаций зависит от квартирных квадратных метров.
Если Вам необходима юридическая помощь, информацию о консультировании Вы можете получить на сайте.