Кінцевий покупець бачить у Державному реєстрі речових прав кілька послідовних переходів власності й укладає договір. Згодом з'ясовується, що право першого набувача зареєстрували за судовим рішенням, яке пізніше скасували. Забудовник вимагає повернути приміщення, бо вважає, що воно вибуло з його володіння поза його волею.
Такий позов не можна вирішити лише за останнім записом у реєстрі або фактом скасування рішення. Спочатку слід перевірити, чи мав забудовник матеріальне право на об'єкт після того, як продав майнові права та отримав повну оплату. Саме цей підхід застосувала Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду в постанові від 7 вересня 2026 року у справі № 367/3272/19.
Що вирішила Об'єднана палата у спорі про продане приміщення
Забудовник продав майнові права на нежитлове приміщення. Покупець повністю сплатив їх вартість. Після введення будинку в експлуатацію забудовник не передав об'єкт і не вчинив дій для оформлення права за покупцем. Перший набувач зареєстрував право власності на підставі судового рішення, після чого приміщення кілька разів відчужували.
Коли судове рішення скасували, забудовник подав позов до кінцевого набувача. Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили. Вони виходили з того, що реєстрація відбулася за рішенням, яке втратило силу, а тому майно нібито вибуло з володіння забудовника поза його волею.
Об'єднана палата скасувала ці рішення та відмовила в позові. Суд повернув аналіз до події, яка передувала першій державній реєстрації: забудовник сам відчужив майнові права за правочином, чинність якого не була спростована, і прийняв повну оплату. Після виконання покупцем договору майнові права на об'єкт інвестування із завершенням будівництва трансформувалися у право власності, що підлягало державній реєстрації за покупцем як первісним власником.
Отже, скасоване судове рішення пояснювало спосіб первісної реєстрації, але не повертало забудовнику вже відчужені майнові права. Для віндикації недостатньо показати дефект у ланцюгу записів. Позивач має довести власне право на річ та передбачені законом підстави вимагати її від особи, яка володіє нею зараз.
Постанова змінила підхід, який раніше траплявся у практиці Касаційного цивільного суду. За ним скасування рішення, на підставі якого відбулася реєстрація, могло саме по собі підтверджувати вибуття майна поза волею забудовника. Об'єднана палата відступила від цього підходу. Тепер суд повинен врахувати попередній продаж майнових прав і не може ізолювати реєстраційну подію від чинного договору та його виконання.
Цей висновок не означає, що кожен кінцевий покупець автоматично збереже нерухомість. Він стосується ситуації, у якій забудовник добровільно відчужив майнові права, отримав повну ціну, а презумпцію правомірності первісного правочину не спростовано. Якщо договір визнано недійсним, оплату не проведено, права продано двічі або набувач знав про незаконність відчуження, предмет доказування буде іншим.
Чому скасування судового рішення ще не дає права на віндикацію
Віндикаційний позов захищає власника, який не володіє річчю, проти особи, яка володіє нею без належної правової підстави. Тому перше питання стосується не поведінки відповідача, а права позивача. Забудовник повинен довести, що на момент спору саме він має право вимагати повернення приміщення.
Стаття 204 Цивільного кодексу встановлює презумпцію правомірності правочину. Поки договір відчуження майнових прав не визнано недійсним або його недійсність прямо не випливає із закону, суд має враховувати створені ним наслідки. Повна оплата додатково підтверджує виконання покупцем своєї частини домовленості. Невчинення забудовником подальших дій для передання об'єкта не перетворює вже отриману ним оплату на підставу знову заявити право на те саме майно.
Скасування рішення суду має процесуальний і реєстраційний наслідок, але не переписує автоматично всю матеріально-правову історію об'єкта. Потрібно з'ясувати, чи було рішення єдиною підставою для права першого набувача, чи воно лише дозволило зареєструвати право, що випливало з раніше укладеного та виконаного договору. У справі № 367/3272/19 Верховний Суд обрав другий варіант.
Так само не можна підмінити аналіз права забудовника посиланням на статтю 388 Цивільного кодексу. Питання про те, чи вибуло майно поза волею власника, постає після встановлення самого власника. Якщо забудовник добровільно продав майнові права й не має правової підстави для набуття власності на готовий об'єкт, теза про вибуття речі поза його волею пропускає вирішальну ланку.
Для оцінки позову про витребування нерухомості з незаконного володіння потрібно розкласти вимогу на елементи: право позивача, фактичне володіння відповідача, оплатність придбання, добросовісність набувача та спосіб вибуття майна. Відсутність хоча б одного необхідного елемента може бути самостійною підставою для відмови.
Водночас відповідачу не слід обмежуватися формулою «я довіряв реєстру». Зареєстроване право є сильним доказом, але суд досліджує і документи, що передували запису. Захист має показати, хто оплатив будівництво, на якій підставі перший покупець отримав майнові права, чи введено об'єкт в експлуатацію та чи оспорений первісний договір. Тоді скасоване рішення займає належне місце в хронології, а не стає єдиним аргументом позивача.
Які чотири рівні доказів потрібно перевірити
У спорі з довгим ланцюгом переходів документи зручно аналізувати за чотирма рівнями. Така модель не замінює правової кваліфікації, але допомагає побачити, де саме розривається позиція забудовника або захист кінцевого набувача.
- Первісний правочин. Потрібні договір про майнові права, додатки з описом приміщення, документи про зміну сторін та умови, за яких покупець мав отримати об'єкт. Слід перевірити, чи оспорено цей договір, чи є рішення про його недійсність і чи збігається предмет договору зі спірним приміщенням. Саме тут суд встановлює, чи відчужив забудовник право добровільно.
- Оплата та виконання. Банківські документи, квитанції, акти звірки й листування мають підтвердити повну ціну та її зв'язок із конкретним об'єктом. Якщо платив не первісний покупець, потрібна правова підстава такого платежу. Неповна оплата або розірвання договору можуть істотно змінити висновок.
- Завершення будівництва та первісна реєстрація. Сертифікат готовності, технічні документи, адреса, площа, рішення суду та реєстраційна справа показують, коли майнові права могли перетворитися на право власності та який об'єкт фактично зареєстрували. Важливо відрізняти документ, що підтверджує матеріальне право, від документа, який лише дав реєстратору формальну підставу внести запис.
- Наступні переходи та поведінка кінцевого набувача. Нотаріальні договори, витяги з реєстру на дату купівлі, відомості про арешти та судові спори, ціна і фактичне прийняття приміщення допомагають оцінити оплатність та добросовісність. Якщо на момент купівлі в реєстрі вже була заборона або відкритий спір, відповідачу доведеться пояснити, чому він усе ж вважав відчуження правомірним.
Кожен рівень потрібно прив'язати до дати. Пізніший витяг із реєстру не показує, які записи бачив покупець під час угоди. Довідка забудовника про борг не замінює платіжних документів. Технічний паспорт не доводить сам по собі право на приміщення, а скасоване рішення не спростовує автоматично чинний договір майнових прав.
Корисним порівнянням є спір про майно, придбане на електронних торгах. В обох ситуаціях суд перевіряє добросовісність набувача та підстави вибуття. Різниця полягає у вихідній події: у справі із забудовником потрібно почати з добровільного продажу майнових прав, а у справі про торги окреме значення має спеціальний порядок примусового продажу.
Як будувати захист кінцевого набувача і позицію забудовника
Кінцевому набувачу варто почати з отримання повної реєстраційної справи та матеріалів провадження, у якому ухвалили й скасували первісне рішення. Лише резолютивної частини недостатньо. Підстава скасування може стосуватися процесуального порушення, неналежного способу захисту або помилки у застосуванні права. Вона не обов'язково означає, що первісний покупець не мав майнових прав.
Далі потрібно відновити договірний ланцюг до забудовника. Якщо в кінцевого покупця немає первісного договору та платіжних документів, їх слід витребувати у першого набувача, забудовника, банку або з матеріалів попередньої справи. У процесуальному клопотанні потрібно назвати конкретний документ, його володільця та обставину, яку він підтверджує. Загальне прохання надати «всі документи щодо об'єкта» створює ризик відмови через невизначеність.
Відзив має відповідати на право забудовника, а не тільки доводити добросовісність останньої купівлі. Основна конструкція може бути такою: чинний договір засвідчує добровільне відчуження майнових прав; повна оплата підтверджує виконання покупця; завершення будівництва пов'язує ці права з готовим приміщенням; скасування рішення усунуло реєстраційну підставу, але не створило для забудовника нового матеріального права.
Добросовісність кінцевого набувача все одно потрібно довести. Значення мають витяг із реєстру безпосередньо перед договором, перевірка судових спорів та обтяжень, ринкова ціна, безготівкова оплата, огляд об'єкта й документи нотаріуса. Значне заниження ціни, спорідненість сторін або відомий конфлікт щодо приміщення можуть послабити захист навіть за наявності чистого реєстрового запису.
Позиція забудовника може мати перспективу, якщо факти відрізняються від справи № 367/3272/19. Наприклад, первісний договір визнано недійсним, покупець не сплатив ціну, договір розірвано до завершення будівництва, у документах ідеться про інше приміщення або перша реєстрація спиралася на підроблені матеріали. У такому разі позивач має прямо довести, чому правочин не створив або втратив юридичні наслідки.
Необхідно також перевірити позовну давність, належного відповідача та актуального зареєстрованого власника. Якщо під час розгляду приміщення знову відчужили, склад учасників і спосіб захисту можуть потребувати зміни. Забезпечення позову забороною реєстраційних дій допомагає зберегти предмет спору, але суд оцінює співмірність такого заходу й зв'язок із заявленою вимогою.
Що робити з реєстраційним записом після вирішення спору
Спір про матеріальне право й оскарження дії державного реєстратора не завжди збігаються. Якщо забудовник стверджує, що приміщення належить йому, проста вимога скасувати старий запис може не відновити володіння та не вирішити питання про право кінцевого набувача. Суд перевіряє, чи дає обраний спосіб захисту реальний результат, а не лише прибирає одну ланку з реєстраційної історії.
Після постанови Об'єднаної палати особливо ризиковано будувати позов тільки на тому, що документ, який був підставою першої реєстрації, згодом скасовано. Спочатку позивач повинен обґрунтувати своє право на готовий об'єкт з урахуванням договору майнових прав і платежів. Потім слід визначити вимогу до поточного володільця та реєстраційний наслідок рішення.
Кінцевому набувачу, який отримав повідомлення про скасування попереднього рішення або про позов забудовника, не варто поспішати з добровільним анулюванням власного запису. Спочатку доцільно перевірити підстави для оскарження реєстраційних дій щодо нерухомості і співвіднести їх зі спором про право. Адміністративна скарга до Міністерства юстиції та цивільний позов мають різний предмет, строки й можливий результат.
Якщо суд відмовляє забудовнику у витребуванні, це підтверджує відсутність підстав забрати приміщення у відповідача в межах заявленої вимоги. Проте сторонам усе одно потрібно перевірити, чи відповідає актуальний запис резолютивній частині рішення та чи немає окремих невирішених обтяжень. Реєстратор виконує судовий акт у межах його формулювання і не вирішує заново, кому належить майно.
Для покупця головний захист виникає ще до угоди: потрібно зберегти витяг із реєстру на дату купівлі, документи про перевірку обтяжень, підтвердження оплати та матеріали, що пояснюють походження права продавця. Якщо спір уже почався, його варто вести в межах практики судових спорів, поєднавши договірну історію, реєстраційні документи та заперечення проти кожного елемента віндикації.
Висновок ОП КЦС ВС захищає не реєстровий запис сам по собі. Він захищає послідовність, у якій забудовник добровільно продав майнові права, отримав повну оплату, а потім намагався повернути готовий об'єкт через дефект первісної реєстрації. Якщо ця послідовність підтверджена документами, скасування судового рішення не робить забудовника власником автоматично.
Поширені запитання
Чи втрачає кінцевий покупець право після скасування першого судового рішення?
Не автоматично. Суд повинен перевірити матеріальну підставу права першого набувача, чинність договору майнових прав, оплату та обставини наступних переходів. Скасування рішення є важливою подією, але не замінює цього аналізу.
Чи достатньо покупцеві послатися на чистий запис у реєстрі?
Ні. Витяг із реєстру підтверджує, що бачив покупець, і підтримує довід про добросовісність. Проте суд також оцінює ціну, обтяження, відомі спори, зв'язки сторін та документи, на яких ґрунтувалося право продавця.
Коли забудовник усе ж може витребувати приміщення?
Перспектива залежить від конкретних фактів. Вона може з'явитися, якщо первісний договір недійсний, оплату не проведено, права стосувалися іншого об'єкта, договір припинився або набувач не був добросовісним. Ці обставини потрібно довести, а не виводити лише зі скасування рішення.
Хто має бути відповідачем у позові про витребування нерухомості?
Зазвичай відповідачем є особа, яка фактично та юридично володіє майном на час спору. Склад учасників потрібно звірити з актуальним реєстром і предметом вимог, особливо якщо приміщення перепродали після подання позову.
---