Передача невитребуваних земельних часток в оренду часто починається з конкуренції кількох агропідприємств. Один претендент раніше подав лист до ради, другий швидше виготовив технічну документацію, а договір отримав лише один із них. Звідси виникають дві типові вимоги: визнати договір оренди недійсним і скасувати державну реєстрацію права оренди.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 1 липня 2026 року у справі № 911/1138/25 пояснила, чому сама черговість первинних звернень не вирішує спір. Суд розмежував бажання орендувати землю, законний інтерес у майбутньому договорі та переважне право, прямо встановлене законом. Це розмежування визначає, чи є в конкурента підстава для позову.
Чому невитребуваний пай не є комунальною землею
Невитребувана земельна частка виникає не тому, що громада набула звичайне право комунальної власності. Йдеться про землю колишньої колективної власності, для якої приватного власника ще не визначено або його право на сформовану ділянку не зареєстровано. До оформлення права власником чи спадкоємцем така земля має спеціальний режим.
Велика Палата сформулювала це прямо: нерозподілені ділянки та невитребувані паї не перебувають ані в державній, ані в комунальній власності. Вони залишаються в режимі земель колективної власності, поки не буде визначено приватного власника або поки земля не перейде до територіальної громади на підставі закону.
Тому рада діє як тимчасовий розпорядник, а не як власник. Вона може організувати користування землею, щоб ділянка не вибула з господарського обігу, але не може ігнорувати її тимчасовий статус. У договорі треба врахувати припинення користування після витребування паю власником чи спадкоємцем, а також правильно ідентифікувати землю та правову підставу розпорядження нею.
Цей статус впливає і на процедуру. Правила, встановлені для передачі державної або комунальної землі, не застосовуються автоматично лише через те, що рішення ухвалює місцева рада. Спочатку потрібно з'ясувати походження землі, наявність схеми паювання, чи сформовано ділянку, чи присвоєно їй кадастровий номер, а також чи не оформлено вже право власника.
Доказами спеціального статусу можуть бути матеріали колишнього колективного сільськогосподарського підприємства, схема поділу земель, документація із землеустрою та відомості кадастру. Самої назви «невитребуваний пай» у рішенні ради замало, якщо документи показують інший правовий режим ділянки.
Для майбутнього орендаря це означає, що перевірка має передувати витратам на землевпорядну документацію. Якщо документи ради помилково називають пай комунальною землею або не дають змоги встановити його походження, ризик спору зростає. На етапі погодження умов варто окремо перевірити договір оренди нерухомості, строк користування, підставу дострокового припинення та опис об'єкта.
Дві процедури під час воєнного стану і питання аукціону
Воєнний стан не створив одного універсального порядку для всіх невитребуваних паїв. Велика Палата вказала на дві процедури. Звичайна передбачена статтею 13 Закону № 899-IV про виділення земельних часток у натурі. Спрощена міститься у підпункті 2 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.
Спрощений порядок має спеціальну умову: він застосовується у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України. За цим порядком сільськогосподарські землі, серед яких нерозподілені та невитребувані ділянки і паї, можуть передаватися для товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року. Закон окремо визначає обмеження договору та спосіб обчислення орендної плати.
Звичайна процедура працює за статтею 13 Закону № 899-IV. Саме вона дає раді повноваження тимчасово передати сформовані з невитребуваних паїв ділянки в оренду до державної реєстрації права власності на них. Для практичного висновку недостатньо послатися на воєнний стан. Треба визначити, за якою процедурою діяла рада на дату рішення і договору, та перевірити виконання вимог саме цієї процедури.
Жоден із цих двох порядків не вимагає обов'язкових земельних торгів для передачі в оренду невитребуваних паїв. Причина полягає у спеціальному статусі землі. Статті 134 і 135 Земельного кодексу регулюють конкурентний продаж прав на державні та комунальні ділянки, тоді як невитребуваний пай ще не належить громаді на звичайному речовому праві.
Отже, вимога скасувати договір лише тому, що рада не провела аукціон, зазвичай не відповідає висновку Великої Палати. У позові потрібно показати інше конкретне порушення: неправильний статус землі, застосування неналежної процедури, відсутність повноважень, дефект формування ділянки, порушене переважне право або недобросовісну поведінку ради. Саме так питання земельної оренди переходить із загальної контрактної практики у доказовий судовий спір.
Чому перше звернення не дає права на договір
У справі № 911/1138/25 два товариства претендували на невитребувані паї в межах однієї громади. Одне з них раніше листувалося з радою і просило передати йому землю. 12 вересня 2024 року рада надала обом претендентам дозволи на розроблення технічної документації. 8 жовтня вона затвердила документацію, виготовлену за зверненням одного товариства, передала йому 112 ділянок загальною площею 130 га, а 17 жовтня сторони уклали договори оренди. Інший претендент подав заяву про затвердження своєї документації 17 жовтня, коли рішення про передачу землі вже було прийнято.
Позивач вважав, що мав отримати землю, бо звернувся першим. Апеляційний суд погодився з існуванням такого першочергового права. Велика Палата скасувала постанову апеляції та залишила в силі відмову в позові.
Заява до ради лише запускає розгляд питання. Вона не створює речового права на ще не сформовану ділянку і не зобов'язує раду укласти договір саме з цим заявником. Дозвіл на розроблення документації також не є правовстановлюючим актом. До укладення договору сторони перебувають у переддоговірних відносинах, а право оренди ще не виникло.
Слово «першочергове» не може замінити встановлене законом переважне право. Наприклад, претендент може посилатися на статтю 37-1 Земельного кодексу як користувач істотної частини масиву земель сільськогосподарського призначення. Але тоді він має довести існування відповідного масиву, склад ділянок у ньому та свою частку користування. У розглянутій справі позивач цього не довів.
Суд також відкинув аргумент про вищу орендну плату. На переддоговірному етапі обидва претенденти пропонували 15 % нормативної грошової оцінки. Пропозиція позивача сплачувати 20 % з'явилася вже після передачі землі іншому товариству. Пізніша вигідніша пропозиція не робить попереднє рішення ради недійсним сама по собі.
Отже, для позову недостатньо показати ранній лист, більший земельний банк або готовність платити більше. Потрібно довести конкретне право чи охоронюваний законом інтерес та пояснити, якою саме дією відповідач його порушив.
Це змінює і предмет доказування. Дата першого загального звернення може пояснювати хронологію, але вирішальними стають конкретизація ділянок, готовність документації та дата її подання на затвердження. Суд порівнює завершені юридично значущі дії, а не лише наміри учасників.
Коли інтерес конкурента все ж захистить суд
Відсутність готового права оренди не означає, що рада має повну свободу дій. Переддоговірна стадія підпорядковується вимогам добросовісності та розумності. Рада повинна послідовно розглядати документи, повідомляти про перешкоди, мотивувати відмови й однаково застосовувати встановлені правила до претендентів.
Велика Палата назвала ситуації, які можуть свідчити про недобросовісність. Серед них безпідставне зволікання з дозволом на розроблення документації, несвоєчасне або невмотивоване повідомлення про відмову, дозвіл за наперед відомої неможливості передати землю, затримка розгляду готової документації та одночасне швидке затвердження документів іншого заявника.
Охоронюваний інтерес набуває значення, коли ділянку сформували за документацією позивача, він першим подав її на затвердження, але рада без належної причини передала цю саму ділянку іншій особі. Тоді суд оцінює не дату першого загального листа, а всю послідовність дій: який саме об'єкт визначив кожен заявник, хто і коли профінансував документацію, коли з'явився кадастровий номер, що розглядали комісії ради та чим пояснено вибір орендаря.
Поведінка претендента також має значення. Якщо він отримав дозвіл, але зволікав із документацією, передача ділянки тому, хто завершив процедуру раніше, може бути передбачуваним наслідком. Так сталося у справі № 911/1138/25: дозволи надали одночасно, проте документацію другого товариства рада затвердила раніше, а ознак свавільної переваги суд не встановив.
Окремий спосіб захисту стосується витрат. Особа, за кошти якої виготовили проєкт землеустрою, може вимагати відшкодування збитків, якщо доведе, що землю передали іншому орендарю через безпідставні або недобросовісні дії ради. Це інша вимога, ніж визнання договору недійсним, і вона потребує доказів оплати, причинного зв'язку та неправомірної поведінки.
Ознаки вибіркового ставлення потрібно підтверджувати документами ради, а не припущенням про її мотиви. Корисними будуть вхідні журнали, протоколи земельної комісії, проєкти рішень, порядок денний сесії, листування із землевпорядником та відповіді на запити про доступ до публічної інформації. Вони показують, чи розглядали заяви за однаковими правилами.
До подання позову варто оцінити перспективу спору щодо оренди з огляду на хронологію та належний спосіб захисту. Суд не скасує чужий договір, якщо позивач доведе лише власне бажання стати орендарем.
Які документи визначають перспективу спору
Починати потрібно не з формулювання позовної вимоги, а з повної хронології. До неї входять усі заяви до ради з відмітками про отримання, листи-відповіді, рішення про дозволи, завдання землевпоряднику, договори та платіжні документи, технічна документація, витяги з кадастру, заяви про її затвердження, протоколи комісій, рішення сесії, договори оренди та відомості з Державного реєстру речових прав.
Документи потрібно зіставити не лише за датами. Важливо встановити, чи стосувалися заяви тих самих ділянок. Загальне прохання надати близько 150 га невитребуваних паїв не дорівнює заяві про затвердження документації щодо сформованих ділянок із кадастровими номерами. Так само дозвіл на розроблення документації не дорівнює її поданню та затвердженню.
Другий блок перевірки стосується правової підстави. Слід з'ясувати, чи є земля справді невитребуваними паями, а не комунальною землею, чи діяла рада як належний тимчасовий розпорядник та яку з двох процедур вона застосувала. Якщо заявник посилається на переважне право в масиві, потрібні кадастрові й договірні докази, а не лише довідка про загальну площу землі, яку він обробляє в громаді.
Третій блок стосується способу захисту. Недійсність договору та скасування реєстрації мають відновити право або інтерес позивача, а не просто позбавити конкурента оренди. Якщо порушення полягає у витратах на документацію, належною вимогою може бути відшкодування збитків. Якщо рада ще не завершила процедуру, ефективнішими можуть бути вимоги, спрямовані на розгляд заяви або усунення конкретної бездіяльності.
Окремо потрібно перевірити юрисдикцію та склад відповідачів. Спір про вже укладений господарський договір між радою і товариством відрізняється від оскарження владної бездіяльності до укладення договору. Помилка на цьому етапі призводить до втрати часу навіть за наявності переконливих доказів недобросовісності.
Перед поданням позову варто також визначити наслідок бажаного рішення. Скасування реєстрації права чинного орендаря не означає автоматичного укладення договору з позивачем. Якщо після задоволення вимоги інтерес заявника все одно не буде відновлено, суд може визнати обраний спосіб захисту неефективним.
Таку оцінку доцільно проводити в межах практики судових спорів, бо результат залежить від доказів переддоговірної поведінки та правильно обраного способу захисту. Команда «Ваш Юрист» може перевірити документи й визначити, чи є підстава вимагати договір, його недійсність або відшкодування витрат.
Поширені запитання
Чи обов'язково проводити аукціон для оренди невитребуваного паю?
Ні. Велика Палата Верховного Суду вказала, що ані звичайна процедура за статтею 13 Закону № 899-IV, ані спрощений воєнний порядок не передбачають обов'язкових земельних торгів для невитребуваних паїв. Проте рада має дотриматися вимог тієї процедури, яку застосовує.
Чи має перевагу підприємство, яке першим подало заяву?
Не автоматично. Перша заява ініціює розгляд, але не створює першочергового права на договір. Перевага має випливати з конкретної норми закону та бути доведена належними документами.
Чи дає дозвіл на розроблення документації гарантію оренди?
Ні. Дозвіл є етапом переддоговірної процедури. Право оренди виникає після укладення договору та державної реєстрації у випадках, передбачених законом.
Що робити, якщо рада використала оплачену заявником документацію, але передала землю іншій особі?
Потрібно перевірити добросовісність дій ради та причинний зв'язок між її поведінкою і витратами заявника. За висновком Великої Палати, за доведених недобросовісних дій можна ставити питання про відшкодування збитків, понесених на виготовлення документації.
---