Неважливо, яке житло Ви збираєтесь купити – чи то квартира в новобудові, чи вторинна нерухомість. В обох випадках можуть “працювати” шахраї. Як виявити таких “професіоналів”, правові норми й документи – далі.
Проблемні забудови
В Україні незаконних новобудов багато. А з ними й обурених інвесторів. Об’єкти ростуть, як гриби, гроші зникають у невідомому напрямку. До прикладу, в Києві налічується більше 60 проблемних забудов. У місті Лева – понад 20. Одеса нараховує біля 10. Поодинокі випадки зустрічаються у Дніпрі та Харкові.
Для того, аби уникнути проблем, а свої гроші вкласти правильно, слід зробити наступні кроки.
Варто звернути увагу на:
- ціну;
- імідж забудовника, скільки він працює на ринку;
- кількість введених в експлуатацію об’єктів, їх історію;
- чи відповідає житло певному класу;
- нинішній стан уже готових будинків;
- документи (типи договорів), дозволи;
- відсутність або ж наявність судових позовів проти забудовника;
- фінансовий стан;
Лише після ретельного аналізу, можна приймати рішення.
Ви прийшли у відділ продажу. Що необхідно перевірити на місці?
- документи компанії, їх реєстрацію;
- ліцензію на будроботи;
- документи, які підтверджують право на земельну ділянку;
- про створення фонду фінансування (операції з нерухомістю);
- договір генерального підряду;
- проект забудови, має бути схвалення з боку архітекторів і будівельників;
- попередні укладання договорів;
- техпаспорт забудови;
- дозвіл на будівництво чи декларація.
Декларація застосовується для I-III категорій складності. Відповідно дозвіл для VI-V категорій. I категорія застосовується для будівництва сараїв, гаражів. II – для житлових будинків (на 50 осіб). III – будівництва багатоповерхівок (50-300 мешканців). IV – розрахована на 300 осіб і більше. А от V – на понад 400.
Як же перевірити, чи документи відповідають дійсності? Просто! Це можна зробити на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Не зайвим буде й перевірити дозволи на мережі газо-, водопостачання, електромереж, водовідведення.
Про обмеження є інформація в Єдиному реєстрі судових рішень.
Для перевірки краще залучити юриста. Він же зрозуміє, де реальні документи, а які фальшиві. Нерідко забудовник просить клієнта оплатити різницю. Це означає, що фактично вказана одна площа, а в документах зовсім інша. Так як Ви зробили перший внесок, а будинок ще недобудований, площа квартири може збільшитися або ж зменшитися. Тому у Вас, по суті, немає виходу, доведеться додаткові метри доплачувати.
Це нечесно з боку забудовника, для Вас же – значний удар по кишені. Що ж тоді робити? У таких випадках логічно проконтролювати записи в договорі. У документі має бути вказана максимальна різниця (до 2 кв. м.).
Існує думка, що коли покупець приходить через брокера – це гарантує безпеку. Іноді й так. Але! Ніколи не можна бути впевненим у тому, хто на перший погляд сумлінний. А також “ефективний” у підході до роботи.
Гроші. Як правильно вкласти?
Способи інвестування.
- Фонд фінансування будівництва (ФФБ).
- Випуск цільових облігацій.
- Інститут спільного інвестування.
- Фонд операцій з нерухомістю.
Найпопулярнішими є перші два способи. Однак і вони не гарантують відсутність проблем.
Покупка-продаж майнових прав. При укладенні попереднього договору є можливість повернути гроші. Поряд стоїть договір купівлі-продажу. Позитивна сторона – відсутність посередників, простота схема покупки.
Загалом, вчасну добудову будівлі жоден документ гарантувати не може.
Гроші можна принести як у касу підприємства, так і в банк. Навіть, якщо існують знижки – не варто платити всю суму. Документи у покупця мають бути на руках. У договорі має бути вказана сума оплати. Сам же документ купівлі-продажу майна повинен бути завіреним, підписаний сторонами. Важливим моментом є графік платежів, так само, як і ключі від квартири (неважливо чи будинок завершений).
Варто пам’ятати, коли навіть у договорі мова йде про повернення коштів, на практиці це практично нереально. Що ж робити, коли інвестор передумав купувати, а гроші повертати не хочуть? Зазвичай пропонують перепродаж або ж переуступку.
Як не “прогоріти” з вибором? Ціни
Нині існують такі класи житла як: економ, комфорт, бізнес, преміум.
“Економ”. Іншими словами, найпростіші об’єкти. Можуть бути розташовані на околицях міста. Рідше – біля метро. У будівлях використовуються типові проекти, планування квартир, бюджетні будівельні матеріали. Інфраструктура скромна – дитсадок, спортвний майданчик.
“Комфорт” – це затишні спальні райони, ближче до центра, поряд зупинки. У такому класі асортимент планувань більший. Територія закрита, є охорона. Окрім спортивних і дитячих майданчиків є магазини, аптеки, салон.
“Бізнес”. Будинки та планування унікальні. Будматеріали від закордонних виробників. На території є сквер, розвинена система безпеки (перепустки).
“Преміум”. Знаходяться в історичній частині міста. Об’єктів багато. Планування унікальне. Інфраструктура розвинена.
У столиці вартість економ-класу починається від 13 000 грн за кв. м.. Середня ціна – 18 000-20 000 грн. У готових будинках за кв. м. вартує від 20 000. Цінова політика за таким принципом стосується будь-яких класів житла.
Важливо! Якщо мінімальна ціна на 10-15% нижча, ніж у конкурентів – це має насторожити.
Документи, які має право вимагати покупець від власника
Це стосується купівлі квартири на вторинному ринку. Отож варто перевірити:
- паспорт та довідку про присвоєння ІІН;
- договір купівлі-продажу;
- свідоцтво про право власності;
- договір дарування, свідоцтво про вступ у права спадщини;
- рішення суду, договір про розподіл майна, довіреність на здійснення угоди;
- довідку з паспортного столу (форма 3 про кількість прописаних мешканців);
- експертну оцінку нерухомості;
- довідку про можливі борги за комунальні послуги;
- згода члена родини на продаж;
- дозвіл опікунської ради.
Якщо Вам потрібна допомога юристів, інформацію про консультування Ви можете отримати на сайті.
