Автор подкасту – Адвокат Пономаренко Валерій
текстова версія подкасту:
В умовах масового переміщення українців через війну питання оренди житла стало як ніколи актуальним. За даними Міжнародної організації з міграції, станом на вересень 2023 року понад 3,7 мільйона українців є внутрішньо переміщеними особами, і значна частина цих людей змушена орендувати житло.
Мене звати Валерій Пономаренко, я адвокат і це черговий епізод юридичного подкасту спеціально для сайту Ваш Юрист.
Сьогодні говоримо про найм житла. І найчастіше проблеми виникають через незнання базових юридичних аспектів та відсутність правильно оформлених документів.
Розберемо юридичні нюанси і Ви дізнаєтесь, як грамотно укласти договір, захистити свої права та що робити у випадку їх порушення.
ПРАВОВА ПРИРОДА ОРЕНДИ
Почнемо з головного – що таке оренда житла з точки зору закону? 810 стаття Цивільного кодексу України говорить, що власник житла передає його іншій особі для проживання на певний строк за плату. Звучить досить просто. Але диявол, як завжди, криється в деталях.
Що можна орендувати? Закон (стаття 812 ЦКУ) чітко визначає: квартиру повністю або її частину, будинок або його частину.
Дуже важливий момент – форма договору. Стаття 811 Цивільного кодексу України вимагає письмової форми. І це не просто формальність! Відсутність письмового договору може призвести до серйозних проблем. Наприклад, при усній домовленості буде практично неможливо довести в суді початкові умови оренди, якщо власник раптом вирішить суттєво підняти ціну чи змінити інші умови. Саме тому законодавець і встановив обов’язкову письмову форму – для захисту прав обох сторін.
А ось цікавий момент, про який мало хто знає. За статтею 821 ЦКУ, якщо в договорі не вказали строк оренди – він автоматично вважається укладеним на п’ять років. Тобто фраза орендодавця “знімайте поки що, а там подивимось” юридично може означати п’ятирічний договір!
Ще одна важлива гарантія – стаття 814 ЦКУ захищає ваші права при продажу квартири. Новий власник не може просто взяти і виселити вас – до нього переходять усі обов’язки попереднього орендодавця.
До речі, закон (стаття 822 ЦКУ) дає орендарю два потужних переважних права:
- На продовження договору на новий строк
- На купівлю житла, якщо власник вирішить його продати
ПРАКТИЧНІ АСПЕКТИ УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИТЛА
Розуміючи правову природу договору оренди, поговорімо про практичні моменти його укладення. Як грамотно оформити всі домовленості та захистити свої права?
Найпоширеніша помилка при оренді житла – це поверхневе складання договору. Часто люди обмежуються простим записом про передачу квартири та суму оплати. Цього замало. Давайте розберемо, як зробити все правильно.
Перед підписанням договору обов’язково перевірте документи орендодавця. Це не прояв недовіри, а звичайна світова практика. У багатьох країнах Європи взагалі не укладають договір без свіжого витягу з реєстру нерухомості. Попросіть показати документи на квартиру та паспорт. Якщо житло у спільній власності – має бути згода другого з подружжя. До речі, право власності на квартиру Ви можете перевірити через портал Дія в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Дуже важливий документ – акт прийому-передачі житла. Це ваша фіксація того, в якому стані ви отримуєте квартиру. Запишіть показники всіх лічильників, опишіть наявні меблі та техніку, зафіксуйте пошкодження, якщо вони є. У сучасному світі стало нормою додавати до акту фотографії чи відео стану житла.
Особливу увагу приділіть порядку оплати. Недостатньо просто вказати суму. Має бути зрозуміло, коли саме платити, яким способом, хто відповідає за комунальні платежі. Часто прописують і механізм можливого підвищення вартості оренди – наприклад, не частіше разу на рік і не більше ніж на певний відсоток.
Правила проживання теж потребують чіткості. Приїзд та проживання гостей, домашні тварини, паління, ремонтні роботи – все це може стати причиною конфлікту, якщо не обговорити заздалегідь. А вирішувати конфлікт Ви муситимете в суді, де потрібен адвокат, що зазвичай не є дешево.
Часто виникають питання щодо додаткових мешканців. В помешканні можуть проживати особи, що були вказані в договорі. А от щодо інших осіб – потрібна згода власника. Тут важливо розрізняти постійне проживання і тимчасове перебування гостей. Для тимчасового перебування гостей достатньо просто повідомити власника. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання
Особлива ситуація – це оренда житла подобово чи на короткий термін. Тут діють дещо інші правила. Наприклад, не застосовуються положення про переважне право на продовження договору. Власник не зобов’язаний продовжувати оренду на новий строк. Також інакше регулюються питання комунальних платежів – зазвичай вони вже включені в вартість оренди.
Окреме питання – здача житла в суборенду. За законом це можливо тільки з письмової згоди власника. Навіть якщо ви хочете здати лише одну кімнату – потрібен дозвіл. Порушення цієї вимоги може бути підставою для розірвання договору.
Складною може бути ситуація, коли житло здається разом з меблями та технікою. Важливо чітко зафіксувати стан цього майна при заселенні. Якщо щось виходить з ладу – постає питання: це нормальний знос чи пошкодження з вини орендаря? Тому в договорі варто прописати, як визначається знос майна і хто відповідає за ремонт чи заміну.
І звісно, треба прописати процедуру виїзду. За скільки попереджати про виселення, як відбувається огляд житла, коли повертається застава.
Може здатися, що такі детальні домовленості зайві. Але світовий досвід показує зворотне. Чим чіткіше прописані всі умови, тим спокійніше почуваються і орендар, і власник житла.
ЗАХИСТ ПРАВ ОРЕНДАРЯ ЖИТЛА
Почнемо з найболючішого – коли власник раптом вимагає підвищення орендної плати. Одностороння зміна розміру плати заборонена, якщо інше не прописано в договорі. Тому коли орендодавець просто ставить вас перед фактом про підвищення ціни – ви маєте повне право відмовитися. Продовжуйте сплачувати узгоджену суму. Якщо власник починає погрожувати виселенням – не бійтеся, це незаконно. Більше того, такі дії можуть стати підставою для звернення до поліції.
До речі про оплати, я думаю це досить очевидно, що платити готівкою без будь-якого підтвердження не правильно. Оплату варто проводити виключно за реквізитами наймодавця, що зазначені за змістом укладеного договору.
Не менш хвилююча ситуація – власник вирішив продати квартиру. Багато орендарів панікують, думаючи, що їх можуть виселити буквально завтра. Насправді ваші права надійно захищені законом. По-перше, договір оренди зберігає силу навіть при зміні власника. По-друге, саме ви маєте переважне право на купівлю цього житла. Власник зобов’язаний спочатку запропонувати квартиру вам на тих самих умовах, що й іншим потенційним покупцям. Місяць у вас є на роздуми. Навіть якщо ви відмовитеся від купівлі, новий власник не може просто взяти і виселити вас – він має дотримуватися умов чинного договору оренди.
Окрема велика тема – це аварійні ситуації та ремонт. Тут важливо розуміти розподіл відповідальності. Поточний ремонт – це ваш обов’язок як орендаря, а от капітальний – це вже відповідальність власника. Якщо сталася аварія – прорвало трубу чи зламався котел – негайно повідомляйте власника та відповідні служби. Обов’язково фіксуйте проблему – фотографуйте, знімайте на відео, складайте акт. Якщо довелося терміново викликати майстра і заплатити за ремонт – зберігайте всі чеки для подальшої компенсації витрат власником.
Інше складне питання – проведення ремонту в орендованому житлі. За законом поточний ремонт – обов’язок орендаря, а капітальний – власника. Але де ця межа? Заміна змішувача – це поточний ремонт, а от заміна всієї системи водопостачання – вже капітальний. Щоб не розбиратися з цими нюансами, якщо плануєте робити ремонт – обов’язково узгодьте це з власником письмово. Особливо важливо прописати, чи буде компенсація витрат, в якому розмірі і коли.
Часто виникають питання щодо комунальних послуг. Тут ключове – це чіткість домовленостей. Хто платить за комунальні послуги має бути прямо прописано в договорі. Фіксуйте показники всіх лічильників при заселенні та щомісяця. Зберігайте всі квитанції про оплату. Якщо виникають проблеми з якістю послуг – вимагайте від постачальника складання відповідних актів. При тривалій відсутності послуги ви маєте право на перерахунок плати.
Дуже серйозне питання – дострокове розірвання договору. Як орендар ви маєте право розірвати договір, попередивши власника за три місяці, що передбачено нормами статті 825 ЦКУ. Письмове попередження обов’язкове. До моменту виселення продовжуйте оплачувати оренду в повному обсязі. При виселенні складіть акт повернення житла – це важливо для повернення застави.
А от власник може вимагати дострокового розірвання договору лише з підстав, передбачених законом, і тільки через суд. Основні підстави – це систематична несплата (більше трьох місяців) або регулярне порушення прав сусідів. Самовільне виселення заборонене законом.
На жаль, іноді власники вдаються до незаконних дій – самовільно міняють замки, відключають комунальні послуги, псують майно орендаря. В таких випадках негайно викликайте поліцію. Фіксуйте всі порушення – відео, фото, свідчення сусідів. Складайте заяву про правопорушення. Такі дії власника можуть стати підставою для звернення до суду та вимоги відшкодування збитків.
Головне, що треба пам’ятати – закон захищає права орендаря. Не бійтеся відстоювати свої права, але робіть це розумно та з документальним підтвердженням усіх обставин. Фіксуйте порушення, надсилайте письмові претензії, зберігайте всі документи. У разі серйозного конфлікту це стане надійною базою для захисту ваших прав у суді.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ ЩОДО НАЙМА ЖИТЛА
А зараз поговорімо про найцікавіше – як суди, зокрема Верховний Суд, вирішують спори щодо оренди житла. Ця практика дуже важлива, бо саме вона показує, як працюють на ділі всі ті норми закону, про які ми говорили раніше.
Перше, на що варто звернути увагу – це розмежування договору оренди та договору найму житла. Верховний Суд у липні 2024 року чітко вказав: норми про оренду та норми про найм житла – це різні речі. Вони регулюються різними главами Цивільного кодексу, і норми про оренду можуть застосовуватися до найму житла тільки за аналогією. Це важливо розуміти, коли ви укладаєте договір (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2024 року у справі № 752/25197/20).
Дуже цікава позиція Верховного Суду щодо оплати за користування житлом. У серпні 2024 року суд роз’яснив: якщо в договорі чітко не вказана сума оплати – це не робить договір недійсним. У такому випадку розмір плати визначається з урахуванням споживчої якості житла та інших важливих обставин. Тобто, якщо ви забули прописати конкретну суму в договорі – це не катастрофа, але краще все ж таки вказувати її чітко (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07 серпня 2024 року у справі № 757/18462/21-ц).
Важливий момент щодо зміни орендаря. Верховний Суд наголошує – недостатньо просто повідомити власника про те, що в квартиру в’їде інша людина. Потрібна саме згода власника. Це стосується випадків, коли один орендар хоче передати свої права іншому (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22).
Окремо суд розглянув питання про права орендаря на зменшення плати або звільнення від неї. Якщо через обставини, за які орендар не відповідає, можливість користування житлом істотно зменшилася – він має право вимагати зменшення плати. А якщо взагалі неможливо користуватися житлом – орендар звільняється від плати за весь такий період (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 грудня 2021 року у справі № 463/8131/20).
Цікава позиція суду щодо фактичних відносин оренди. Якщо сторони реально виконують умови договору – суд не визнає його неукладеним, навіть якщо є якісь формальні недоліки. Головне – реальні дії сторін (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 607/16519/21).
І нарешті, важливий момент щодо порядку користування житлом. Верховний Суд підкреслює: першочергове значення має домовленість між мешканцями. Але якщо згоди досягти не вдається – порядок користування житлом може встановити суд. При цьому закон не встановлює якихось обмежень щодо площі чи інших параметрів – все вирішується в кожному конкретному випадку окремо (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 753/95/21).
Що це означає для вас на практиці? По-перше, завжди намагайтеся чітко прописувати всі умови в договорі. По-друге, знайте, що суд захищає права добросовісного орендаря. І по-третє, пам’ятайте – які б проблеми не виникли, завжди є законний спосіб їх вирішення.
Маю надію, що викладена інформація виявиться для вас корисною.
На цьому сьогодні все. Слава Україні, Слава Збройним силам України.
Залишити відповідь