Неважливо, яке житло Ви збираєтесь купити – чи то квартира в новобудові, чи вторинна нерухомість. В обох випадках можуть “працювати” шахраї. Як виявити таких “професіоналів”, правові норми й документи – далі.

Проблемні забудови

В Україні незаконних новобудов багато. А з ними й обурених інвесторів. Об’єкти ростуть, як гриби, гроші зникають у невідомому напрямку. До прикладу, в Києві налічується більше 60 проблемних забудов. У місті Лева – понад 20. Одеса нараховує біля 10. Поодинокі випадки зустрічаються у Дніпрі та Харкові.

Для того, аби уникнути проблем, а свої гроші вкласти правильно, слід зробити наступні кроки.

Варто звернути увагу на:

  • ціну;
  • імідж забудовника, скільки він працює на ринку;
  • кількість введених в експлуатацію об’єктів, їх історію;
  • чи відповідає житло певному класу;
  • нинішній стан уже готових будинків;
  • документи (типи договорів), дозволи;
  • відсутність або ж наявність судових позовів проти забудовника;
  • фінансовий стан;

Лише після ретельного аналізу, можна приймати рішення.

Ви прийшли у відділ продажу. Що необхідно перевірити на місці?

  • документи компанії, їх реєстрацію;
  • ліцензію на будроботи;
  • документи, які підтверджують право на земельну ділянку;
  • про створення фонду фінансування (операції з нерухомістю);
  • договір генерального підряду;
  • проект забудови, має бути схвалення з боку архітекторів і будівельників;
  • попередні укладання договорів;
  • техпаспорт забудови;
  • дозвіл на будівництво чи декларація.

Декларація застосовується для I-III категорій складності. Відповідно дозвіл для VI-V категорій. I категорія застосовується для будівництва сараїв, гаражів. II – для житлових будинків (на 50 осіб). III – будівництва багатоповерхівок (50-300 мешканців). IV – розрахована на 300 осіб і більше. А от V – на понад 400.

Як же перевірити, чи документи відповідають дійсності? Просто! Це можна зробити на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Не зайвим буде й перевірити дозволи на мережі газо-, водопостачання, електромереж, водовідведення.

Про обмеження є інформація в Єдиному реєстрі судових рішень.

Для перевірки краще залучити юриста. Він же зрозуміє, де реальні документи, а які фальшиві. Нерідко забудовник просить клієнта оплатити різницю. Це означає, що фактично вказана одна площа, а в документах зовсім інша. Так як Ви зробили перший внесок, а будинок ще недобудований, площа квартири може збільшитися або ж зменшитися. Тому у Вас, по суті, немає виходу, доведеться додаткові метри доплачувати.

Це нечесно з боку забудовника, для Вас же – значний удар по кишені. Що ж тоді робити? У таких випадках логічно проконтролювати записи в договорі. У документі має бути вказана максимальна різниця (до 2 кв. м.).

Існує думка, що коли покупець приходить через брокера – це гарантує безпеку. Іноді й так. Але! Ніколи не можна бути впевненим у тому, хто на перший погляд сумлінний. А також “ефективний” у підході до роботи.

Гроші. Як правильно вкласти?

Способи інвестування.

  1. Фонд фінансування будівництва (ФФБ).
  2. Випуск цільових облігацій.
  3. Інститут спільного інвестування.
  4. Фонд операцій з нерухомістю.

Найпопулярнішими є перші два способи. Однак і вони не гарантують відсутність проблем.

Покупка-продаж майнових прав. При укладенні попереднього договору є можливість повернути гроші. Поряд стоїть договір купівлі-продажу. Позитивна сторона – відсутність посередників, простота схема покупки.

Загалом, вчасну добудову будівлі жоден документ гарантувати не може.

Гроші можна принести як у касу підприємства, так і в банк. Навіть, якщо існують знижки – не варто платити всю суму. Документи у покупця мають бути на руках. У договорі має бути вказана сума оплати. Сам же документ купівлі-продажу майна повинен бути завіреним, підписаний сторонами. Важливим моментом є графік платежів, так само, як і ключі від квартири (неважливо чи будинок завершений).

Варто пам’ятати, коли навіть у договорі мова йде про повернення коштів, на практиці це практично нереально. Що ж робити, коли інвестор передумав купувати, а гроші повертати не хочуть? Зазвичай пропонують перепродаж або ж переуступку.

Як не “прогоріти” з вибором? Ціни

Нині існують такі класи житла як: економ, комфорт, бізнес, преміум.

“Економ”. Іншими словами, найпростіші об’єкти. Можуть бути розташовані на околицях міста. Рідше – біля метро. У будівлях використовуються типові проекти, планування квартир, бюджетні будівельні матеріали. Інфраструктура скромна – дитсадок, спортвний майданчик.

“Комфорт” – це затишні спальні райони, ближче до центра, поряд зупинки. У такому класі асортимент планувань більший. Територія закрита, є охорона. Окрім спортивних і дитячих майданчиків є магазини, аптеки, салон.

“Бізнес”. Будинки та планування унікальні. Будматеріали від закордонних виробників. На території є сквер, розвинена система безпеки (перепустки).

“Преміум”. Знаходяться в історичній частині міста. Об’єктів багато. Планування унікальне. Інфраструктура розвинена.

У столиці вартість економ-класу починається від 13 000 грн за кв. м.. Середня ціна – 18 000-20 000 грн. У готових будинках за кв. м. вартує від 20 000. Цінова політика за таким принципом стосується будь-яких класів житла.

Важливо! Якщо мінімальна ціна на 10-15% нижча, ніж у конкурентів – це має насторожити.

Документи, які має право вимагати покупець від власника

Це стосується купівлі квартири на вторинному ринку. Отож варто перевірити:

  1. паспорт та довідку про присвоєння ІІН;
  2. договір купівлі-продажу;
  3. свідоцтво про право власності;
  4. договір дарування, свідоцтво про вступ у права спадщини;
  5. рішення суду, договір про розподіл майна, довіреність на здійснення угоди;
  6. довідку з паспортного столу (форма 3 про кількість прописаних мешканців);
  7. експертну оцінку нерухомості;
  8. довідку про можливі борги за комунальні послуги;
  9. згода члена родини на продаж;
  10. дозвіл опікунської ради.

Якщо Вам потрібна допомога юристів, інформацію про консультування Ви можете отримати на сайті.

Аферисти-забудовники: як не стати їх жертвою